20일 한국감정원에 따르면 갭투자 수요가 많았던 강남 요지나 강북의 전세가율이 높은 단지에서 전세 공급이 넘치면서 약세를 주도하고 있다. 송파 전셋값은 지난달부터 6주 연속, 강남·서초는 5주 연속 전셋값이 하락세다.
잠실 리센츠 전용면적 84㎡는 최근 9억원이던 전셋값이 1억원 하락했다. 2년 전 시세(8억∼8억5000만원)와 비슷하거나 약간 낮은 수준이다. 재계약을 해야 하는 집주인은 전세 계약이 체결돼도 기존 세입자에게 일부 전세금을 돌려줘야 할 판이다.
잠실의 한 중개업소 대표는 "정부가 대출도 집값의 30∼40% 선으로 막아놔서 전세가 낀 아파트는 추가 대출이 아예 불가능하다"며 "올해 초 고가에 집을 매수하고 잔금을 앞둔 사람들이 전세가 안나가 잔금 마련에 비상이 걸렸다"고 말했다.
다른 중개업소 사장은 "전세가 쌓여 있는데 찾는 사람은 없어서 다급한 사람은 2억원 이상 싸게 급전세를 놓는다"며 "일부는 단기 신용대출, 자영업자 대출 신청까지 검토중"이라고 말했다.
서초도 마찬가지다. 재건축이 진행되면서 노후 아파트는 세입자가 꺼리고 기존 아파트는 전셋값이 너무 높아 세입자가 감소하면서 가격이 하락세다.
잠원동 롯데캐슬 2차 전용 168㎡는 전세시세가 12억원 선인데 최근 10억원 이하에 계약이 체결됐다. 전세 만기가 도래했는데 전세가 나가지 않자 시세보다 2억원 이상 싸게 내놓은 것이다. 2년 전 계약 당시 이 아파트의 전셋값은 11억원 선이서 집주인은 1억원 넘는 돈을 기존 세입자에게 물어줘야 한다.
인근 중개업소 대표는 "최근 갭 투자자들이 내놓는 전세물건이 늘고 있는데 찾는 사람은 없다"며 "전세 매물이 악성화되고 있다"고 말했다. 이런 현상은 새 입주 아파트일수록 전세물량이 쏟아지기 때문에 심각하다.
6월 입주가 시작되는 잠원동 아크로리버뷰는 전용 84㎡의 전셋값이 14억∼15억원에 형성됐다가 현재 12억∼13억원으로 떨어졌다.
잠원동 중개업소 대표는 "아직 입주까지 여유가 있지만 전세 물건은 계속해서 나오는데 가격은 하락하는 분위기"라며 "일부 계약자들은 전세를 놓아 잔금을 내려고 했다가 전세가 안나가면서 걱정이 많다"고 말했다.
강남권 전셋값 약세에는 고가 전세 기피 현상도 한 몫하고 있다.
전용 84㎡ 이상이면 전셋값이 10억원 이상인데 최근 정부가 강남권에 대한 탈세 등 세무조사를 강화하면서 타겟이 될까봐 꺼린다는 것이다.
반포의 한 중개업소 대표는 "10억원 이상 고가 전세를 얻은 사람 중에는 부모의 도움을 받은 '금수저' 자녀들이 적지 않았다"며 "증여세 탈루 등을 의심해 국세청 조사 대상이 될까봐 고액 전세 얻기를 조심스러워 한다"고 말했다.
전셋값 하락세는 강남뿐 아니라 서울 강북 등 비강남권으로 확산하는 분위기다. 전세가율이 높아 갭투자 수요가 많았던 노원·성북·마포에서도 최근 전셋값이 하향 안정세를 보이고 있다.
목동 신시가지 아파트도 비수기까지 겹치며 전세 물건이 증가해 지난해 말 대비 전셋값이 3000만∼5000만원 하락했다.
부동산 전문가들은 수도권의 입주물량이 많고, 갭투자자들이 내놓는 전세물건도 적지 않아서 당분간 전셋값 안정세가 지속될 것으로 보고 있다. 전셋값 하락이 지속될 경우 최근 1∼2년간 왕성했던 갭투자자들이 전세금 반환을 감당하지 못해 낭패를 볼 것이라는 경고도 나온다.
다만 하반기부터 서초·송파구 일대에서 1만가구에 육박하는 재건축 단지의 이주가 본격화됨에 따라 국지적 전세난이 나타날 것이라는 의견도 있다. 서울시는 최근 열린 주거정책심의위원회에서 서초구 신반포3차·경남아파트(2천673가구)와 방배13구역(2911가구) 등 재건축 5584가구와 송파구 미성·크로바아파트(1350가구)와 진주아파트(1507가구)의 연내 이주를 승인했다.
내년 이후에는 반포 주공1단지 1·2·4주구(2120가구)와 한신 4지구(2898가구)도 이주를 시작한다. 그러나 재건축 이주 수요에도 전셋값이 급등할 가능성은 작다고 전문가들은 예상한다.
부동산114에 따르면 6월 초 아크로리버뷰를 비롯해 서초에서 입주 예정인 아파트는 연말까지 3000여가구에 이르고 송파에서는 연말 9500가구에 달하는 송파 헬리오시티의 입주가 시작돼 전세 물건이 쏟아질 전망이다.
반포동의 한 중개업소 대표는 "강남권의 일반 아파트는 전셋값이 높아 재건축 단지의 세입자들이 인근 지역으로 분산될 가능성이 크고 일부는 연립·빌라 전세로 흡수될 것"이라며 "갭투자자 전세와 신규 입주물량 등을 고려할 때 이주가 진행돼도 전세시장이 그다지 불안해지진 않을 것"이라고 설명했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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