국토연 '주택공급 보고서'서 경고
주택인허가·준공보다 크게 감소
공사비 증가 등 사업성 악화 원인
고금리와 공사비 증가 등으로 지난해 전국 주택 착공 실적이 연평균의 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 서울 내 착공 물량은 연평균의 33%로 특히 적었다. 서울 주택 인허가 실적도 목표치의 32%에 그쳤다.
국책연구원인 국토연구원은 앞으로 2∼3년 후 주택공급 부족 사태가 발생해 서울을 중심으로 집값이 불안해질 수 있다고 우려했다.
국토연이 23일 발표한 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서에 따르면 지난해 착공 물량은 전국 20만9000가구로 연평균(44만2000가구) 대비 47.3%에 불과했다.
전국의 주택 인허가는 39만9000가구로 연평균(2005~2022년) 대비 74.2%, 준공은 31만6000가구로 73.9% 수준이다. 하지만 착공 물량은 예년보다 유독 크게 감소했다. 서울은 더욱 심각하다. 서울의 인허가, 착공, 준공은 연평균의 절반 수준에도 미치지 못했다.
지난해 서울의 주택 인허가는 2만6000가구로 연평균의 37.5%, 착공은 2만1000가구로 32.7%였다. 준공은 2만7000가구로 연평균의 42.1%였다.
정부의 주택 공급계획과 실적을 비교해도 서울의 공급 부진은 두드러진다. 지난해 전국의 주택 공급 실적(인허가 기준)은 38만9000가구로, 정부 계획 물량인 47만가구의 82.7% 수준이다. 그러나 서울의 인허가는 목표치 8만가구의 32%에 그쳤다. 수도권으로 범위를 넓히면 계획(26만 가구) 대비 실제 인허가(18만 가구) 물량은 69.4%였다.
국토연은 "수요에 비해 공급이 부족하다고 평가되는 서울의 경우 공급 회복을 위한 정책 지원이 필요한 실정"이라고 밝혔다.
국토연은 주택 공급이 이처럼 부진한 이유로 금리 인상과 건설 공사비 증가, 주택시장 경기 위축 등으로 인한 사업성 악화를 꼽았다.
우선 지난해 기준 주택 사업자가 토지 매입 등을 위해 일으키는 브릿지론 평균 대출금리가 10%를 기록하는 등 금융 여건이 좋지 않다. 주택 건설을 위한 주요 원자재인 철근이 2021년 62.9%, 시멘트와 레미콘이 2022년 각각 20% 이상 가격이 오르는 등 비용 부담이 커지고 있다. 오히려 고금리로 인해 주택시장 수요가 감소하며 사업성 악화로 금융기관들은 PF 대출을 보수적으로 관리하고 있다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 외에는 자금 조달 방법이 활성화되지 못한 가운데, PF 위기가 닥치자 사업이 늦어지고 있다.
국토연은 단기적으로 정비사업 현장의 공사비 분쟁을 예방·조정해 주택사업 기간을 단축하고 건설산업 인력 기반 확충 등을 통해 주택 공급 기반을 개선해야 한다고 제언했다.
정비사정의 공사 단절 최소화를 위해 공공에서 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화해야 한다는 의견이다. 신탁 방식으로 정비사업을 할 때 주민 의견을 반영할 수 있는 위원회를 법제화해 의견 반영 기능을 개선해야 한다고 주장했다.
중장기적으로는 공공이 조합에 설계 비용과 적격 업체 선정을 지원할 필요가 있다고 밝혔다. 건축 관련 법령에 부합하지 않거나, 사업성을 부풀린 설계안을 바탕으로 정비사업을 하는 사례를 막기 위한 방안이다.
주택 공급 기반 개선을 위해서는 지역업체가 참여하는 정비사업에 용적률 인센티브를 주는 '지역업체 인센티브제'를 중견·중소건설사로도 확대하고, 리츠를 활용한 사업 재구조화와 공공지원 민간임대를 활성화하는 방안을 제시했다. 이윤희기자 stels@dt.co.kr
