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[이미연의 발로 뛰는 부동산] "아직 괜찮지만…" 부산에 `미분양 경고등` 켜질까요

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안녕하세요 금융부동산부 이미연입니다. 오늘은 함께 부산으로 가보실까요. 그런데 주제가 '미분양'이라 살짝 어두울지도 모르겠습니다.

안그래도 어제 국토교통부에서 딱맞춰 미분양 신규 데이터가 나왔네요. 오 일단 미분양 증가세가 살짝 멈춘 것으로 보입니다. 1월 말 기준으로 7만5359세대였는데 2월말에는 달랑 0.1%(79세대) 늘어난 7만5438세대로만 집계됐어요. 앞서 원희룡 국토부 장관이 "올해 미분양 10만 세대까지 예측 내지 각오하고 있다"고 여러 번 언급한바 있는데, 다행히도 일단 진정(?)하긴 했네요.

그런데 이를 완연한 '멈춤'으로 봐도될지는 살짝 걱정이 앞섭니다. 일명 '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양이 8554세대로 전월(7546세대) 대비 1008세대(13.4%↑)나 훌쩍 늘었기 때문입니다. 게다가 서울을 포함한 수도권 미분양은 1만2541세대지만, 지방은 6만2897세대라 무려 83%가 지방에 몰려있는 상황입니다.

지방 미분양의 대장(?)은 아시다시피 대구입니다. 1만3987호로 미분양이 가장 많아 전체의 19%를 차지했네요.

그럼 오늘 서두에서 가겠다고 한 도시는 얼마나 되는지 궁금하실 것 같습니다. 부산은 아직 2535세대입니다. 어라 1월말(2646세대)보다 111세대가 줄었네요. "알아서 줄어들고 있는 것 같은데 왜 사서 걱정이냐"고 물으신다면, 아무래도 최근 분양에 나선 현장들 때문입니다.

우선 해운대역 초역세권에 들어서는 대우건설의 '해운대역 푸르지오 더원'입니다. 총 251가구 모집에 1211명 몰려 평균 경쟁률 4.82대 1을 기록했지만, 일부 평형(전용면적 74㎡)은 예비입주자 수 확보를 못해 2순위 청약까지 실시했을 정도의 성적에 그쳤습니다.

일단 분양가는 착하게(?) 나왔다고는 합니다. 단지의 전용 84㎡ 분양가는 6억 6870만~9억 5970만원으로 책정됐는데요, 올해 1월 입주한 옆 블록의 신축 주상복합인 '해운대센트럴푸르지오' 매물보다 최대 3억원 가량 저렴하다고 하네요.

여기에 이 현장의 시행사인 MDM플러스가 '조기 완판'을 노리며 중도금 무이자에 발코니 확장비와 시스템 에어컨, 내부 마감재 등의 '무상' 제공 카드까지 싹다 걸었으니 청약통장이 어지간히 나오지 않을까 싶었습니다.

그.런.데 저 정도에 그친거죠. 일각에서는 푸르지오 브랜드인데다, 수요가 많을 것으로 예상되는 해운대구 물량이고, 정부의 부동산 규제 완화 발표 후 부산 첫 공급 물량으로 나왔음에도 저 정도라 기대보다 청약 성적이 저조했다는 평이 살짝 나오고 있는 듯 합니다.

그.래.도 해운대 해수욕장이 도보 10분 거리(!!!)에, 학군도 반경 1km 내에 골고루 자리했고, 교통인프라도 꾸준히 개선되고 있는데다가, 5대 1에 가까운 청약성적을 받긴 했으니 이 현장의 계약이 순항하기를 기원합니다...만 갑자기 약간 걱정스러운 부분이 보입니다.

현장을 가보신 분들은 아시겠지만 이 단지 바로 옆에서 착착 올라가고 있는 '해운대경동리인뷰 2차'와의 동간거리가 꽤 가까워 보입니다. 때문에 바닷가 조망은 정말 일부 세대에 국한될 가능성이 높아보이더라구요. 저층 세대에 해는 들어오냐구요? 그...그것까진;;;;

또 다른 현장은 두산건설이 짓는 남구 우암동의 '두산위브더제니스 오션시티'(우암2구역)입니다. 1878세대 모집에 967명이 청약해 평균 경쟁률이 0.51대 1로 나오며 1대 1조차 넘지 못했습니다. "최근 부동산 시장 상황과 2000세대에 가까운 대규모 청약 가구 수를 고려하면 선방했다"는 평가와 "'북항 재개발 수혜'와 '오션뷰'를 내세운데다 부산 대표 랜드마크 인지도를 확보한 '두산위브더제니스' 브랜드였음에도 신통치 않았다"는 평가가 동시에 나오고 있네요. "부산에서 살다 이렇게 폭망한 청약률은 처음본다"는 평도...;;;

그래도 일단 장점부터 보실까요. 이 단지의 시공사인 두산건설은 하이엔드 주거브랜드와 북항재개발의 수혜 단지를 강조합니다. 2030부산월드엑스포 수혜지로 북항재개발과 해양클러스트, 미55보급창 복합공원화(예정)등 굵직한 개발호재가 많다고 하네요. 여기에 이 단지를 포함해 우암·대연 재개발 사업이 완료되면 1만 2000여 세대의 신흥 주거타운으로 바뀔 예정이라고 합니다.

분양가는 3.3m당 평균 1731만원으로 인근 구축 아파트의 실거래가 수준이라고 하네요. 전용 59㎡는 4억5900만원선, 전용 84㎡는 5억8200만원 선으로 나왔습니다. 이 곳 역시 중도금 무이자와 시스템에어컨 무상제공 등의 조건을 걸었네요.

교통은...헉. 단지에서 가장 가까운 못골역이 도보 30분이라 버스 등의 다른 대중교통을 이용하셔야할 듯 합니다. 바다에서 500여m 거리에 들어서는 단지라 일부 가구는 오션뷰를 확보하겠지만, 항만이 가까워 컨테이너가 주로 보일 것이라는 예상이 많습니다.

후분양 단지라 준공 후 미분양(악성미분양) 물량도 있습니다. '부산의 강남'이라 불리는 수영구에서 작년 12월에 공급된 GS건설의 '남천자이'는 일반분양 57세대에 3065명이 몰렸지만 계약성적이 저조해 아직도 미계약분이 남은 것으로 알려져 있습니다.

자 그럼 부산에서 올해 새로 나올 물량을 살펴볼까요. 부동산인포에 따르면, 올해 부산 분양 계획 물량은 39개 단지, 총 3만3749세대로 이 중 1만8112세대가 일반분양으로 나온다고 합니다. 단일 단지에서만 1000세대를 웃도는 공급을 계획 중인 곳도 많다고 하네요.

오는 7월에는 롯데건설·HDC현대산업개발이 남구 대연동에서 '대연 디아이엘'(4488세대 중 일반분양 2382세대)을, 10월에는 대우건설이 동구 범일동에 짓는 주상복합(일반 999세대)의 공급이 예정됐습니다. 포스코건설이 사상구 엄궁3구역 재개발을 통해 공급하는 '엄궁더샵 에코리버'(867세대) 등 아직 일정을 확정하지 않은 물량도 다수 대기 중인 듯 합니다.

일단 (제 허락도 없이!) 봄은 성큼 와버렸습니다. 분양시장의 봄은 지역별로 이미 도착한 곳도, 아직 당도하지 않은 곳도 있는 듯 하네요. 아무래도 최근 분양시장은 뭐니뭐니해도 '머니(분양가)'가 가를 듯 한데요. 청약 전문가의 한마디를 빌려 이번 시간을 마무리하겠습니다.

"시공사나 조합, 시행사도 이런 결과를 예상하고 분양가를 책정했을 것으로 봅니다. 그나마 해운대역 물량은 계약이 어지간히 나오겠지만, 우암2구역은 다다음달 미분양 지표에 큰 역할(?)을 하지 않을까 예상합니다."(박지민 월용청약연구소 대표) 이미연기자 enero20@dt.co.kr



[이미연의 발로 뛰는 부동산] "아직 괜찮지만…" 부산에 `미분양 경고등` 켜질까요
부산 황령산 벚꽃 군락지에서 내려다본 광안리 일대 모습. 사진 연합뉴스




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