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[이슈와 전망] 부동산 대책의 해법

김정식 연세대 경제학부 교수 

입력: 2017-08-13 18:00
[2017년 08월 14일자 1면 기사]

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[이슈와 전망] 부동산 대책의 해법
김정식 연세대 경제학부 교수
최근 정부는 부동산 가격 안정을 위해 거래신고제와 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 그리고 대출규제 강화를 포함한 부동산 종합대책을 발표했다. 이러한 대책들은 단기간에 부동산 거래가 위축시켜 가격을 안정시킬 수는 있다. 그러나 부동산 가격을 근본적으로 안정시키기 위해서는 추가적인 대책마련이 필요하다.

먼저 금리정책과 같은 거시적인 대책이 중요하다. 부동산 정책은 대출규제나 수요억제와 같은 미시적 대책이 있으며 금리정책이나 경기부양정책과 같은 거시적 대책으로 구분된다. 부동산 가격은 수요와 공급과 같은 미시적 요인에 의해서도 영향을 받지만 금리나 경기와 같은 거시적 요인이 더 강력한 영향을 미치기도 한다. 금리가 낮아져 통화량이 증가하면 돈의 가치가 떨어지면서 실물인 부동산 수요가 늘어나게 되고 가격이 상승하게 되는 것이다.

거시적 대책이 중요한 사례는 지난 정부의 부동산 대책에서도 찾을 수 있다. 지금과 반대로 박근혜 정부 전반기에는 부동산 경기를 회복시키는 것이 중요한 정책과제였다. 당시 국토부는 양도소득세를 인하하고 거래세를 인하했으며 보금자리 주택의 공급을 줄여 부동산 가격을 높이려고 시도했지만 실패했다. 그러나 한국은행이 금리를 인하하자 부동산 가격은 곧바로 높아지기 시작했다. 금리인하라는 거시적 요인이 부동산 경기를 부양시켰던 주된 원인이었던 것이다.

이렇게 보면 이번 부동산 경기과열은 정부의 미시적 대책만으로 안정되기 어렵다는 것을 알 수 있다. 한국은행이 금리를 높이는 거시적 정책을 사용해야 부동산 가격은 안정될 수 있다. 문제는 금리를 높일 경우 경기회복이 지연될 수 있다는 것이다. 정부는 올해 11조원의 추경으로 3% 성장을 목표로 하고 있다. 금리인상으로 투자와 소비가 위축될 경우 성장률 둔화가 우려된다. 그러나 소득과 부의 불평등 해소를 우선하는 현 정부의 정책기조를 고려하면 한국은행의 금리인상 시기가 올해 하반기로 앞당길 가능성을 배제할 수 없다.

또 다른 해법은 도심 변두리에 교통인프라를 확충해 주택공급을 늘리는 것이다. 도심 재건축만으로 주택공급을 늘리는 데는 한계가 있다. 토지가격이 저렴하고 택지공급이 가능한 부심에서 주택공급이 늘어나야 하는데 문제는 미흡한 교통인프라다. 직장이 있는 도심까지 출퇴근에 2시간이 걸리는 현재의 교통인프라로는 비록 주택공급을 늘려도 수요가 따라오지 않으며 도심수요가 늘어나 부동산 가격은 더욱 상승하게 된다. 따라서 주택만 건설하고 교통인프라는 구축하지 않는 현재의 주택정책을 개선해야 한다. 선진국과 같이 급행 광역지하철교통망을 구축해서 주택과 교통인프라를 같이 공급해주는 주택정책을 펴야한다. 부심의 주택공급이 늘어나고 도심의 주택수요가 줄어들 경우 부동산 가격이 안정될 수 있다.

마지막으로 주택공사의 역할을 강화해야 한다. 주택은 필수재적 성격을 띤다. 특히 서민들이 선호하는 소형주택의 경우는 공공재적 성격을 지닌다. 따라서 대형 고급주택은 시장에서 공급되는 것이 바람직 하지만 소형주택의 경우는 공급과 가격에 정부가 개입할 필요가 있다. 시장에 맡겨 놓으면 지나치게 높은 가격이 형성될 수 있기 때문이다. 주택은 내부 설비를 고급으로 할 경우 회사의 수익과 분양가가 높아진다. 소형 서민주택은 낮은 분양가로 건설할 수 있는데도 회사의 수익을 높이기 위해 고급내장재를 사용하면서 분양가가 부풀려지게 되고 결국 주택가격의 상승으로 나타나게 된다. 공기업인 주택공사는 낮은 가격에 서민들의 소형주택을 공급하기 위해 설립됐다. 소형주택의 경우 주택공사의 역할을 강화해서 분양가를 낮추도록 해야 한다.

높은 주택가격은 임금상승으로 연결된다는 점을 고려해도 주택가격 안정이 중요하다. 부동산 가격을 안정시키기 위해 정부는 미시적 정책과 거시적 정책을 상호 보완적으로 사용해야 한다. 대출규제 강화와 금리인상 정책을 동시에 사용할 경우 부동산 경기의 경착륙으로 버블붕괴가 초래될 수 있다. 지난 정부에서는 대출규제 완화와 금리인하 정책을 동시에 사용해 부동산 경기과열을 초래했다는 것을 반면교사 삼을 필요가 있다. 부심의 교통인프라를 구축하고 소형주택의 분양가를 낮추면서 점진적인 금리인상 정책과 대출규제정책을 보완적으로 사용할 때 문재인 정부의 부동산 정책은 성공할 수 있다.

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