부동산 경기에 대한 관심이 어느 때보다도 높다. 불안한 주식시장과 오랜 채권시장의 상승이 부담스러워 마땅한 투자처가 없기 때문인 것으로 판단된다.
지난해 하반기부터 급등한 부동산 경기를 안정시키기 위해 정부는 관련 정책을 정비하는 등 새로운 제도를 도입하고 있다. 그러나 이같은 정부의 부동산 정책에 대해서는 경제학적 관점을 가지고 새롭게 재고해 볼 필요가 있다.
요즘 가장 논란이 되는 부분은 양도세 강화이다. 정부의 취지는 부동산 거래에 실제가격을 기준으로 세금을 부과해 투기 목적의 부동산 거래를 막겠다는 것이다. 이같은 정책에 대해 고가 주택에 거주하는 사람들의 불만이 높아지고 다시 부랴부랴 정부는 정책을 손질하려고 하고 있다.
부동산 경기를 진정시키기 위해 세금을 높이고 또 부동산 경기가 꺼지고 나면 경기부양을 위해 세금을 내리는 정책이 반복되고 있는 것이다. 그렇다면 이처럼 부동산 보유나 거래에 대한 세금을 올리는 방법은 부동산 가격 안정화에 효과적인가.
예를 들어 정부가 부동산 경기 과열을 막기 위해 어떤 방식으로든지 모든 주택에 과세부담을 늘리는 정책을 취했다고 가정해 보자. 그렇게 되면 주택 소유자들이 부담하거나 거래할 때 발생하는 비용이 높아지게 된다. 이같은 비용상승 요인은 공급가격을 높이는 효과를 가져오며 매매가격 상승으로 이어진다. 결국 높아진 세금 부담으로 인해 주택 수요나 거래 동기가 줄어드는 효과를 가져올 수 있다. 주택 구매에 나섰던 수요자들은 이런 정책의 효과로 부동산 거래가 뜸해지면서 가격이 떨어지기를 기다린다.
그러나 시간이 흐르면서 점차 주택 보유자들은 이같은 비용상승 효과를 인식하게 되고 이를 다른 누군가에게 전가시키고자 한다. 그 대상은 세입자나 주택 구매자들이 될 것이다. 즉 주택 소유자는 세금 인상분만큼 전세값을 올리거나 매매가를 올려 가급적 자신의 세제 부담을 줄이려 할 것이다. 결국 주택가격을 안정시키고자 하는 정책은 효과를 거두지 못하고 전세가나 주택가격만 올리는 결과만 낳게 된다. 특히 이러한 현상은 공급에 비해 수요가 많은 지역에서는 두드러진다. 강남 지역과 같이 공급량은 한정돼 있으나 그곳으로 이주하기 원하는 가구가 많을 경우, 주택 보유자들은 얼마든지 세금인상분을 세입자나 구매자에게 전가할 수 있게 된다. 반면 공급에 비해 수요가 뜸한 지역에서는 세금 인상분을 주택 보유자가 부담해야 하는 비중이 높아진다. 공급가격이 높아지면서 수요는 더욱 부진하게 되고, 투기적 거래 비중이 낮은 지역일수록 실제 주택 수요자들의 조세 부담은 높아지는 것이다. 어떻게 보면 과세 강화 효과가 지역별로, 주택 소유의 여부에 따라 그 효과를 달리하기 때문에 국민의 소득분배에도 적지 않은 영향을 미친다.
부동산은 우리 국민에게 가장 중요한 자산이며, 자신의 주택 마련은 일생에 있어서 중요한 관심사 중 하나이다. 따라서 부동산 정책에 많은 국민이 관심을 갖게 되는데 부동산 가격이나 세제 자체에 초점을 둔 정책보다는 부동산 시장의 구조적인 문제를 해결할 수 있는 방안도 함께 마련할 필요가 있다 하겠다.
메리츠증권 고유선 이코노미스트
지난해 하반기부터 급등한 부동산 경기를 안정시키기 위해 정부는 관련 정책을 정비하는 등 새로운 제도를 도입하고 있다. 그러나 이같은 정부의 부동산 정책에 대해서는 경제학적 관점을 가지고 새롭게 재고해 볼 필요가 있다.
요즘 가장 논란이 되는 부분은 양도세 강화이다. 정부의 취지는 부동산 거래에 실제가격을 기준으로 세금을 부과해 투기 목적의 부동산 거래를 막겠다는 것이다. 이같은 정책에 대해 고가 주택에 거주하는 사람들의 불만이 높아지고 다시 부랴부랴 정부는 정책을 손질하려고 하고 있다.
부동산 경기를 진정시키기 위해 세금을 높이고 또 부동산 경기가 꺼지고 나면 경기부양을 위해 세금을 내리는 정책이 반복되고 있는 것이다. 그렇다면 이처럼 부동산 보유나 거래에 대한 세금을 올리는 방법은 부동산 가격 안정화에 효과적인가.
예를 들어 정부가 부동산 경기 과열을 막기 위해 어떤 방식으로든지 모든 주택에 과세부담을 늘리는 정책을 취했다고 가정해 보자. 그렇게 되면 주택 소유자들이 부담하거나 거래할 때 발생하는 비용이 높아지게 된다. 이같은 비용상승 요인은 공급가격을 높이는 효과를 가져오며 매매가격 상승으로 이어진다. 결국 높아진 세금 부담으로 인해 주택 수요나 거래 동기가 줄어드는 효과를 가져올 수 있다. 주택 구매에 나섰던 수요자들은 이런 정책의 효과로 부동산 거래가 뜸해지면서 가격이 떨어지기를 기다린다.
그러나 시간이 흐르면서 점차 주택 보유자들은 이같은 비용상승 효과를 인식하게 되고 이를 다른 누군가에게 전가시키고자 한다. 그 대상은 세입자나 주택 구매자들이 될 것이다. 즉 주택 소유자는 세금 인상분만큼 전세값을 올리거나 매매가를 올려 가급적 자신의 세제 부담을 줄이려 할 것이다. 결국 주택가격을 안정시키고자 하는 정책은 효과를 거두지 못하고 전세가나 주택가격만 올리는 결과만 낳게 된다. 특히 이러한 현상은 공급에 비해 수요가 많은 지역에서는 두드러진다. 강남 지역과 같이 공급량은 한정돼 있으나 그곳으로 이주하기 원하는 가구가 많을 경우, 주택 보유자들은 얼마든지 세금인상분을 세입자나 구매자에게 전가할 수 있게 된다. 반면 공급에 비해 수요가 뜸한 지역에서는 세금 인상분을 주택 보유자가 부담해야 하는 비중이 높아진다. 공급가격이 높아지면서 수요는 더욱 부진하게 되고, 투기적 거래 비중이 낮은 지역일수록 실제 주택 수요자들의 조세 부담은 높아지는 것이다. 어떻게 보면 과세 강화 효과가 지역별로, 주택 소유의 여부에 따라 그 효과를 달리하기 때문에 국민의 소득분배에도 적지 않은 영향을 미친다.
부동산은 우리 국민에게 가장 중요한 자산이며, 자신의 주택 마련은 일생에 있어서 중요한 관심사 중 하나이다. 따라서 부동산 정책에 많은 국민이 관심을 갖게 되는데 부동산 가격이나 세제 자체에 초점을 둔 정책보다는 부동산 시장의 구조적인 문제를 해결할 수 있는 방안도 함께 마련할 필요가 있다 하겠다.
메리츠증권 고유선 이코노미스트
