일반인들이 적은 돈으로 부동산 투자를 쉽게 할 수 있는 ‘부동산 간접투자 시대’가 열린다.
오는 6월 기업구조조정부동산투자회사가 첫선을 보이는 것을 비롯해 7월부터는 리츠(Reits, 부동산투자회사)설립이 허용된다.
기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입해 관리,운영하는 ‘기업구조조정부동산투자회사법’ 개정안이 이달 임시국회에서 통과되면 오는 6월부터 시행할 예정이다.
또한 공모를 통해 모은 자본금을 부동산에 투자한 후 거둔 수익의 90%를 투자자에게 배당하는 리츠의 운영근거를 담은 부동산투자회사법이 오는 7월부터 시행된다.
◇기업구조조정부동산투자회사(부동산펀드)
기업구조조정부동산투자회사는 자본금 500억원이상의 서류상 회사(Paper Company)로 일종의 부동산뮤추얼펀드 형태이다.
또 자본금 30억원 이상의 자산관리회사가 따로 설립돼 기업구조조정부동산투자회사의 자산운용을 담당하게 되며 두 회사 모두 금융감독위원회에 등록해야 한다.
자본금은 현금.현물출자로 조성하되 유동성 제고를 위해 현물출자를 자본금의 30%이내로 제한되며 투자회사의 도입 목적에 부합하도록 총자산의 70%는 자산유동화증권(ABS),주택저당채권(MBS) 등 부동산관련유가증권 및 부동산에 투자해야 된다.
구조조정부동산투자회사가 매입할 수 있는 부동산은 금융기관의 부채를 상환할 목적으로 매각하는 부동산, 금융기관과 체결한 구조개선 약정에 따라 매각하는 부동산, 법정관리 및 화의계획에 따라 매각하는 부동산 등이다.
기업구조조정부동산투자회사는 부실자산을 싼 값에 사서 비싸게 되팔아 매매차익을 올리며 부동산 구입 및 개발비용은 부동산 뮤추얼 펀드를 판매해 조달하고 펀드운용을 통해 거둔 수익을 투자자에게 배분한다.
◇리츠
리츠는 많은 사람들로부터 공모를 통해 자본금을 모아 부동산에 투자하고 투자수익의 90% 이상을 투자자(주주)에게 배당하는 회사이다.
리츠는 부동산 임대소득,개발이득,매매차익 등 부동산 투자와 관련된 수익과 기관투자자로서 유가증권 매매를 통해 이자수익을 거둘 수 있다.
자본금 500억원 이상으로 출범하는 리츠회사는 회사설립 때 발행주식 총수의 30%를 일반인에게 공모하도록 의무화되어 있다. 예컨대 자본금 500억원인 회사는 150억원(액면가기준) 규모의 주식을 일반에 배정해야 한다.
일반투자자의 리츠투자 방법은 공모에 참가해 주식을 보유함으로써 배당수익을 받거나 리츠회사가 증시에 상장된 후 주식을 매입하는 것이다.
부동산 관계자들은 “리츠들이 임대수익에서만 투자액대비 연 8~9%의 배당을 실시하고 리츠회사가 주식시장에 상장된 후에는 주식시세차익도 기대할 수 있어 안정적인 소득을 올릴 가능성이 높다”고 전망한다.
우리나라 리츠의 모델이 된 미국의 경우 지난해 리츠회사의 평균수익률은 배당수익 7.5%를 포함해 연 27%에 달했고 리츠회사들의 지난해 시가총액도 지난 90년 87억달러에서 10년만에 1500억달러 규모로 확대됐다.
하지만 리츠를 잘못 고르면 투자원금을 까먹을 수 있는 위험도 상존한다. 따라서 리츠를 선정할 때에는 운영수익과 배당금을 지속적으로 지급할 수 있는 회사, 시장에서 신뢰성을 얻은 회사, 부채비율이 높지 않고 안정된 성장률을 보이는 회사 등을 우선 고려해야 한다.
◇두 부동산 간접상품의 성공여부는 과세에 달렸다.
부동산을 살 때 내는 취득세와 등록세, 부동산 매각 때 내는 양도소득세 등 부당산 거래시에 내는 세금종류가 우리나라는 선진국에 비해 너무 많다.
더욱이 리츠회사가 낸 이익에 대해 물리는 법인세까지 다 낼 경우 투자수익률이 1%포인트 가량 떨어져 다른 금융상품과의 경쟁이 힘들 것으로 예상된다.
세계적 신용평가기관인 무디스는 최근 보고서에서 한국의 경우 개인이 부동산을 팔면 양도차익의 22~44%를 세금을 내야하고 기업도 17.6%~30.8%에 이르는 양도세와 부가가치세(10%)를 물도록 되어 있다고 밝히고 부동산 구입때 취득, 등록세(매매대금의 5.8%)와 보유에 따른 종합토지세, 재산세 등 관련 세금이 너무 많다고 지적했다.
메리츠증권 장석환 스트럭처더 파이낸스팀장은 “기업구조조정부동산투자회사와 리츠가 인기상품으로 뿌리내려 성공을 거두기 위해서는 세금감면이 가장 시급한 과제”라면서 “세금문제의 결정권을 쥐고 있는 재경부가 세금감면에 대해 적극적인 검토를 고려해야 할 것”이라고 강조했다.
<남상훈기자>
오는 6월 기업구조조정부동산투자회사가 첫선을 보이는 것을 비롯해 7월부터는 리츠(Reits, 부동산투자회사)설립이 허용된다.
기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입해 관리,운영하는 ‘기업구조조정부동산투자회사법’ 개정안이 이달 임시국회에서 통과되면 오는 6월부터 시행할 예정이다.
또한 공모를 통해 모은 자본금을 부동산에 투자한 후 거둔 수익의 90%를 투자자에게 배당하는 리츠의 운영근거를 담은 부동산투자회사법이 오는 7월부터 시행된다.
◇기업구조조정부동산투자회사(부동산펀드)
기업구조조정부동산투자회사는 자본금 500억원이상의 서류상 회사(Paper Company)로 일종의 부동산뮤추얼펀드 형태이다.
또 자본금 30억원 이상의 자산관리회사가 따로 설립돼 기업구조조정부동산투자회사의 자산운용을 담당하게 되며 두 회사 모두 금융감독위원회에 등록해야 한다.
자본금은 현금.현물출자로 조성하되 유동성 제고를 위해 현물출자를 자본금의 30%이내로 제한되며 투자회사의 도입 목적에 부합하도록 총자산의 70%는 자산유동화증권(ABS),주택저당채권(MBS) 등 부동산관련유가증권 및 부동산에 투자해야 된다.
구조조정부동산투자회사가 매입할 수 있는 부동산은 금융기관의 부채를 상환할 목적으로 매각하는 부동산, 금융기관과 체결한 구조개선 약정에 따라 매각하는 부동산, 법정관리 및 화의계획에 따라 매각하는 부동산 등이다.
기업구조조정부동산투자회사는 부실자산을 싼 값에 사서 비싸게 되팔아 매매차익을 올리며 부동산 구입 및 개발비용은 부동산 뮤추얼 펀드를 판매해 조달하고 펀드운용을 통해 거둔 수익을 투자자에게 배분한다.
◇리츠
리츠는 많은 사람들로부터 공모를 통해 자본금을 모아 부동산에 투자하고 투자수익의 90% 이상을 투자자(주주)에게 배당하는 회사이다.
리츠는 부동산 임대소득,개발이득,매매차익 등 부동산 투자와 관련된 수익과 기관투자자로서 유가증권 매매를 통해 이자수익을 거둘 수 있다.
자본금 500억원 이상으로 출범하는 리츠회사는 회사설립 때 발행주식 총수의 30%를 일반인에게 공모하도록 의무화되어 있다. 예컨대 자본금 500억원인 회사는 150억원(액면가기준) 규모의 주식을 일반에 배정해야 한다.
일반투자자의 리츠투자 방법은 공모에 참가해 주식을 보유함으로써 배당수익을 받거나 리츠회사가 증시에 상장된 후 주식을 매입하는 것이다.
부동산 관계자들은 “리츠들이 임대수익에서만 투자액대비 연 8~9%의 배당을 실시하고 리츠회사가 주식시장에 상장된 후에는 주식시세차익도 기대할 수 있어 안정적인 소득을 올릴 가능성이 높다”고 전망한다.
우리나라 리츠의 모델이 된 미국의 경우 지난해 리츠회사의 평균수익률은 배당수익 7.5%를 포함해 연 27%에 달했고 리츠회사들의 지난해 시가총액도 지난 90년 87억달러에서 10년만에 1500억달러 규모로 확대됐다.
하지만 리츠를 잘못 고르면 투자원금을 까먹을 수 있는 위험도 상존한다. 따라서 리츠를 선정할 때에는 운영수익과 배당금을 지속적으로 지급할 수 있는 회사, 시장에서 신뢰성을 얻은 회사, 부채비율이 높지 않고 안정된 성장률을 보이는 회사 등을 우선 고려해야 한다.
◇두 부동산 간접상품의 성공여부는 과세에 달렸다.
부동산을 살 때 내는 취득세와 등록세, 부동산 매각 때 내는 양도소득세 등 부당산 거래시에 내는 세금종류가 우리나라는 선진국에 비해 너무 많다.
더욱이 리츠회사가 낸 이익에 대해 물리는 법인세까지 다 낼 경우 투자수익률이 1%포인트 가량 떨어져 다른 금융상품과의 경쟁이 힘들 것으로 예상된다.
세계적 신용평가기관인 무디스는 최근 보고서에서 한국의 경우 개인이 부동산을 팔면 양도차익의 22~44%를 세금을 내야하고 기업도 17.6%~30.8%에 이르는 양도세와 부가가치세(10%)를 물도록 되어 있다고 밝히고 부동산 구입때 취득, 등록세(매매대금의 5.8%)와 보유에 따른 종합토지세, 재산세 등 관련 세금이 너무 많다고 지적했다.
메리츠증권 장석환 스트럭처더 파이낸스팀장은 “기업구조조정부동산투자회사와 리츠가 인기상품으로 뿌리내려 성공을 거두기 위해서는 세금감면이 가장 시급한 과제”라면서 “세금문제의 결정권을 쥐고 있는 재경부가 세금감면에 대해 적극적인 검토를 고려해야 할 것”이라고 강조했다.
<남상훈기자>
