이재명 정부가 주택 공급 확대 방안의 하나로 내세운 공약이 인·허가 기간 단축이다. 인·허가 지연은 그동안 부동산 개발업자나 건설업체 등이 제시해온 가장 큰 민원 중의 하나다. 인·허가가 늦어지면 사업기간이 늘어나 금융 비용이 증가한다.
실제로 국토교통부 설문조사에 따르면 최근 3년간 부동산 개발사업을 하면서 인·허가 지연으로 피해를 봤다는 응답은 40.4%에 달했다. 사업이 지연될까 봐 가급적 행정청 요구를 수용한다는 답변은 80.6%였다.
국토부는 해법으로 인·허가를 둘러싼 지자체-사업자 간 이견 조정, 지자체에 유권해석 제공 등 인·허가 기간 단축을 지원하는 기능을 담당할 '신속 인·허가 지원센터'를 연내 출범할 계획이다. 인·허가 기간 단축은 역대 정부마다 내세운 주요 정책 중 하나였지만, 번번이 구두선에 그쳤다. 성남시장·경기도지사 시절 보여준 이재명 대통령의 강한 정책 실행력이 이번에도 제대로 작동할 지 주목된다.
15일 국토부가 건축공간연구원에 의뢰해 부동산 개발사업 관계자 317명을 설문한 결과, 66%가 '부동산 개발사업 추진 시 인·허가가 큰 어려움으로 작용한다'고 답한 것으로 나타났다.
인·허가 지연은 토지 용도변경이나 각종 영향평가 심의, 사업계획 승인 단계에서 주로 발생한다.
사업 유형이나 규모에 따라 건축, 경관, 교통영향평가, 교육환경 등 여러 분야 심의와 법령·규정 검토 등을 통과하면 사업이 승인되는데, 정상적으로 진행돼도 적잖은 시일이 걸린다.
이 과정에서 지자체의 인·허가 담당자가 자의적으로 법령을 해석하거나 지나친 조건을 부과하는 경우, 다소 모호한 이유로 서류를 반려하거나 보완을 지시하는 경우, 지자체 요구를 따랐는데 주민 민원이 발생하는 경우 등 다양한 이유로 인·허가가 난관에 부딪힌다는 게 사업자들의 주장이다. 특히 무리한 설계 변경이나 명확한 기준이 없는 기부채납을 인·허가 조건으로 내거는 지자체의 요구가 사업 추진을 어렵게 하는 주 요인으로 꼽혔다.
국토부가 수집한 사례를 보면, 지자체가 요구한 기부채납이 뜻하지 않게 주민 민원을 초래해 인·허가 절차 진행이 늦어지면서 사업 시행자가 지자체와 주민 틈바구니에서 어려움을 겪기도 했다. 한 아파트 재건축 과정에서는 관할 지자체가 용적률과 층고 등에 대한 인센티브를 주는 조건으로 노인 복지시설을 설치하라는 조건을 붙였다. 시설에 부정적 인식을 보인 일부 주민들의 반발로 사업이 표류하는 곡절을 겪은 끝에 주민 설문조사를 거쳐 수용이 결정됐지만 1년 이상 절차가 지연된 뒤였다.
단지 내에 특정한 조경을 설치하라는 조건을 내걸어 사업자가 불합리한 요구라고 느낀 사례도 있다.
한 오피스텔 단지 인·허가 과정에서는 지자체 건축심의에서 단지 내에 석가산(石假山)을 설치하라는 의견이 담겼다. 석가산은 공원 등에 돌을 쌓아 산 모양을 만들고 인공폭포 등을 설치하는 고급 조경물이다.
사례 수집을 담당한 건축공간연구원 관계자는 "보통 기부채납으로 공원을 조성해 달라는 등 요구는 흔히 있지만 이렇게까지 구체적으로 특정한 인공 조경을 만들라는 경우는 드물다"고 말했다.
석가산을 추가 설치하면 사업비가 늘어나지만, 이 사업주는 거부할 경우 인·허가가 지연될 가능성 등을 우려해 지자체 요구를 수용한 것으로 전해졌다.
인·허가 조건인 기부채납 요구를 수용했는데 결과적으로 사업성이 오히려 떨어져 손해를 보기도 한다.
한 주상복합 건설사업자는 국유지와 사유지를 매입 후 기부채납하는 조건으로 용적률을 200% 올려주는 인센티브를 받기로 했으나 지자체 심의 과정에서 경관 문제가 발목을 잡았다.
4차례에 걸친 경관위원회 심의를 거치는 동안 단지 규모는 애초 계획했던 것보다 1개 동이 줄었고 용적률 인센티브도 200%에서 100%로 반토막 났다. 당초 약속한 인센티브 수준이 하향되면 기부채납 규모도 줄어드는 것이 형평에 맞는데, 인센티브만 변동되고 기부채납 조건은 바뀌지 않았다.
국토부는 인·허가 기간을 1개월만 줄여도 금융비용 3000억원 이상을 줄일 수 있을 것으로 추산한다. 국토부 관계자는 "3000억원은 브릿지론 금리가 그간 인하된 상황을 고려해 추산한 금액이고, 이자율이 두 자릿수까지 가는 등 여건에 따라 금융비용은 배 이상으로 증가할 수도 있다"고 말했다.
세종=강승구기자 kang@dt.co.k.
이재명 대통령이 지난 9일 서울 용산 대통령실에서 이시바 시게루 일본 총리와 전화 통화를 하고 있다. <대통령실 제공>
