전문가들은 서울과 수도권 및 지방의 핵심 지역 집값은 현재처럼 강세를 보이고, 수도권과 지방 간 '양극화 현상'은 심화될 것으로 예상하고 있다.
대선 이후 국내 주택시장을 움직일 핵심 변수는 크게 △기준금리 기조 변화 △공급 절벽 우려 △대출규제 강화 등 3가지로 요약된다.
한국은행은 최근 기준금리를 기존 연 2.75%에서 2.50%로 인하했다. 기준금리 인하는 매수세 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 다만 오는 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면서 대출한도가 축소돼, 실제 부동산 시장에서 체감하는 효과는 미비할 것으로 보인다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기준금리보다 매수세에 중요한 것은 대출한도"라면서 "필요한 만큼의 대출이 나오지 않으면 금리 인하의 효과는 한계가 있을 수밖에 없다"고 짚었다. 이어 "올해 하반기가 새 정부의 초기라는 점을 감안하면 대출규제 완화를 기대하기 어렵다"며 "이번에 기준금리가 내려갔다고 해서 집값 매수세 등을 가속화하는 효과를 보기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.
'공급절벽 우려'도 주택시장 변화의 핵심 요인 중 하나다. 현재 국내 주택시장은 수요의 경우 회복 국면에 진입 중이지만, 공급 부문에서는 불확실성, 입주물량 감소 등 구조적 제약에 직면해 있다. 올해 전국 입주물량은 28만여 가구로 추산된다. 전년(36만5000가구) 대비 23.3% 감소한 수치다. 내년 예상 입주물량은 21만2000여 가구로, 올해보다 24.3% 추가 감소할 전망이다. 2027년은 19만여 가구로 예정돼 있다.
'대출규제 강화' 역시 부동산 시장 변화에 영향을 미칠 수 있는 요소다.
오는 7월부터 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR은 가계대출 전반에 가산 금리를 적용, 실질적인 대출한도를 축소한다. 다만 이 규제 도입에도 집값은 횡보할 것이라는 전망이 우세하다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "새 정부 출범과 금리 인하에 대한 기대, 공급 부족 불안감 영향으로, 집값은 강보합이나 횡보 장세를 보일 것"이라며 "하반기에는 금리 인하와 대출규제 사이에서 '시소게임' 양상이 펼쳐질 것"이라고 내다봤다.
전문가들은 서울과 수도권 및 지방의 고가 단지들은 현재처럼 강세를 보일 것으로 전망했다. 반면 지방의 경우 상대적으로 수요가 높은 일부 지역을 제외하고, 전반적인 침체 분위기가 이어질 것으로 봤다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "수도권과 지방 간 '초양극화' 흐름이 지속될 가능성이 높다"면서 "핵심 고가 단지는 대출의존도가 비교적 낮고, 자산가 중심의 수요층이므로 금리나 DSR 등 정책 변수에 둔감하기 때문"이라고 내다봤다.
이어 "강남3구(서초·강남·송파구), 용산, 성동구는 여전히 재건축 추진 단지를 중심으로 신고가 경신이 이어지고 있다"며 "기준금리 인하 기조와 공급 축소에 대한 불안심리가 결합되면서 강세가 유지되고 있다"고 짚었다. 그러면서 "이 중 강남, 용산은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우려와 무관하게 정비사업 진행이 원활한 지역"이라며 "압구정, 여의도 등은 상징성·희소성으로 인해 가격 방어력이 높게 유지될 것"이라고 덧붙였다.
