연소득 내 대출원리금 차지 비율
DTI보다 강화돼 대출한도 감소
7월부터 주담대·신용대출 등에
3단계 가산금리 최소 1.5% 부과
은행권, 가계대출 '허리띠 조이기'
우대금리 없애고 기존금리 올려
서울 내 상급지 이미 갭투자 불가
주택값 한동안 횡보세 유지할듯
DTI보다 강화돼 대출한도 감소
7월부터 주담대·신용대출 등에
3단계 가산금리 최소 1.5% 부과
은행권, 가계대출 '허리띠 조이기'
우대금리 없애고 기존금리 올려
서울 내 상급지 이미 갭투자 불가
주택값 한동안 횡보세 유지할듯
![[질문에 답하다] 3단계 스트레스DSR이 뭔가요?… 대출받기 더힘들까요](http://contents.dt.co.kr/images/202505/2025052302101963033001[1].jpg "[질문에 답하다] 3단계 스트레스DSR이 뭔가요?… 대출받기 더힘들까요")
스트레스 DSR
7월부터 시행되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)로 인해 '빚내 집 사기' 힘들어진다는 얘기가 나오고 있다. 작년부터 추진되고 있는 스트레스 DSR은 급증한 가계부채와 수도권의 집값 상승세를 잡기 위해 정부가 낸 대출 규제다. 스트레스 DSR에 대해 잘 모르는 이들은 스트레스 DSR이 대체 뭐길래 대출 한도를 쥐락펴락하는 건지 궁금증이 생길 수 있다. 이에 스트레스 DSR의 정의, 이를 왜 시행하는지 등에 대해 짚어봤다.
![[질문에 답하다] 3단계 스트레스DSR이 뭔가요?… 대출받기 더힘들까요](http://contents.dt.co.kr/images/202505/2025052302101963033001[2].jpg "[질문에 답하다] 3단계 스트레스DSR이 뭔가요?… 대출받기 더힘들까요")
◇스트레스 DSR이란= 스트레스 DSR은 쉽게 말해 대출을 더 적게 받게끔 유도하는 정책이다. 집을 사고파는 문제와 연관된 것이다. 스트레스 DSR을 이해하려면 우선 DSR의 개념을 알아야 한다.
DSR은 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율을 말한다. 대출을 실행하는 주택의 원리금과 나머지 대출의 이자만으로 계산하는 DTI(총부채상환비율)에 비해 더 강화된 규제다. DTI보다 대출 한도가 더 줄게 된다.
연소득이 1억원일 경우 연간 원리금 상환액 4000만원 초과가 불가능하다. 통상 은행권의 DSR은 40%가 적용되고 비은행권(2금융권)의 DSR은 50%가 적용된다.
지난해 2월26일부터 1단계 스트레스 DSR이 적용됐고 작년 9월부터 한도를 더욱 축소하는 2단계가 실시됐다. 2단계에선 은행권 주택담보대출(주담대), 신용대출과 2금융권 주담대가 해당된다. 스트레스 금리의 50%가 적용된다.
수도권 한도 감소폭이 비수도권에 비해 큰 이유는 수도권 주담대에 한해 1.2%포인트(p) 스트레스 금리를 적용했기 때문이다. 은행 주담대·신용대출과 2금융권 주담대에 0.75%를 적용하는데 수도권에 대해선 이보다 0.45%p 높은 금리를 적용한다. 투기를 감안해 수도권 대출은 유독 어렵게 만든 것이다. 수도권 집값이 여타 지역 대비 천정부지 치솟은 점을 감안하면, 대출을 감당할 수 있는 차주만 집을 사야한다는 게 정부의 의도다.
스트레스 DSR은 은행 신용대출에도 적용된다. 주담대를 최대 한도로 받고 신용대출을 추가적으로 받을 수 없다. 다만 2금융권 신용대출에는 적용하지 않는다. 금리가 올라갈 경우 DSR은 더욱 축소된다.
![[질문에 답하다] 3단계 스트레스DSR이 뭔가요?… 대출받기 더힘들까요](http://contents.dt.co.kr/images/202505/2025052302101963033001[3].jpg "[질문에 답하다] 3단계 스트레스DSR이 뭔가요?… 대출받기 더힘들까요")
◇7월 3단계 시행= 오는 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR이 도입되면 전 금융권의 주담대·신용대출·기타대출(카드론·주택 외 담보대출 등)에 최소 1.5%(현 1.2%)의 가산금리가 부과된다.
금리(변동·혼합·주기형) 유형에 따라 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 한도는 1000만원에서 3000만원(3~5%)으로 줄어들게 된다. 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 변동금리 상품을 이용할 경우 5억9000만원에서 5억7000만원으로 1900만원(3%), 주기형(5년 주기로 금리 변경)은 6억5000만원에서 6억4000만원으로 1800만원(3%)으로 한도가 깎인다. 스트레스 금리가 적용되지 않았던 때와 비교하면 변동형의 경우 거의 1억원 가까이 한도가 줄어든 효과가 나타날 것으로 보인다.
연봉이 5000만원인 차주가 동일 조건(30년 만기·대출금리 4.2%, 원리금균등상환)으로 대출받은 경우를 가정해보면 변동형과 혼합형, 주기형은 각각 1000만원, 1700만원, 900만원 가량 한도가 줄어든다. 연봉 1억원인 차주가 5년 만기, 만기일시상환, 대출금리 5.5%의 조건으로 신용대출을 받을 경우 변동형 금리 이용 시 2단계 대비 400만원(1억5200만→1억4800만원), 고정형 금리 이용 시 300만원(1억5400만→1억5100만원) 한도가 줄어든다.
다만 3단계 조치에서 지방 주담대는 제외하고 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 올해 말까지 적용하기로 했다. 서울·경기·인천 지역을 제외한 지방은 3단계 DSR 적용이 올해 연말까지 6개월간 유예된다. 가산금리는 현행 0.75%로 유지돼 기존 주담대 대출 한도는 동일하다.
◇시장 영향력 얼마나= 현재 은행권에선 가계대출 총량 관리 차원에서 대출 문턱을 유지하고 있다. SC제일은행은 지난 19일부터 가계대출 가산금리를 0.2%p 인상했다. 우리은행도 지난 18일부터 신용대출 상품인 '우리WON갈아타기 직장인대출' 우대금리를 폐지하며 속도조절에 나섰다. KB국민은행도 비대면 주담대 금리를 연 3.56%까지 낮췄다가 대출 수요가 몰리자 전날 기준 다시 3.89%로 올렸다.
새 정권이 들어서더라도 가계대출 관리 강화 기조가 당분간 이어질 것이라는 관측이 다수다. 대출 규제 완화 조치가 이뤄질 경우 자칫 집값 상승의 불쏘시개로 작용할 수 있기 때문이다. 다만 한은의 추가 금리인하는 변수가 될 전망이다.
일각에선 실수요자에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상했다. 아파트 가격에 미치는 영향도 제한적일 것으로 내다봤다. 기준금리 추가 인하 기대감과 공급 부족 우려가 규제 효과를 일부 상쇄할 수 있다는 분석이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권 등 서울 내 '상급지'는 이미 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능하다. 자기자본을 갖고 이동하는 수요가 대부분"이라며 "대출 규제가 이런 수요에 미치는 영향은 제한적"이라고 말했다.
3단계 스트레스 DSR 도입에도 집값은 횡보할 것이란 전망이 우세하다. 주택 공급부족 우려가 여전한 데다 새 정부 출범 이후 부동산 정책 기조 변화, 규제 완화 등 시장에 영향을 줄 변수가 나타날 수 있기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 올해 주택 가격이 '상고하중' 형태를 띨 것으로 예상하며 "새 정부 출범과 금리 인하에 대한 기대, 공급 부족 불안감이 있어 집값이 떨어지기보다 강보합이나 횡보 장세를 보일 것"이라고 전망했다.
주형연기자 jhy@dt.co.kr.
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