(질 문)
2년 전에 전세계약을 체결한 임차인입니다. 다음달이면 계약기간이 만료되어 재계약을 하려고 하는데 집주인이 보증금을 인상해 달라고 합니다. 그런데 확인해 보니 1년 전쯤에 임차주택에 저당권이 설정되어 있습니다. 만약 이런 경우 경매가 실시된다면 인상된 보증금에 대해 우선배당을 요구할 수 있는지요?
(답 변)
주택임대차계약이 만료되어 재계약을 체결하면서 보증금을 인상한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없으며 이 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없습니다. 저당권자는 저당권 설정 당시 미래에 임대보증금이 얼마나 인상될지 예상할 수 없기 때문에 당시의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하게 됩니다. 따라서 귀하가 위와 같은 계약조건으로 재계약을 체결한 뒤 만약 임차주택의 경매가 진행된다면 저당권 설정 전의 보증금액에 대해 우선변제권을 주장해 배당요구를 할 수 있지만, 인상된 보증금에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
2년 전에 전세계약을 체결한 임차인입니다. 다음달이면 계약기간이 만료되어 재계약을 하려고 하는데 집주인이 보증금을 인상해 달라고 합니다. 그런데 확인해 보니 1년 전쯤에 임차주택에 저당권이 설정되어 있습니다. 만약 이런 경우 경매가 실시된다면 인상된 보증금에 대해 우선배당을 요구할 수 있는지요?
(답 변)
주택임대차계약이 만료되어 재계약을 체결하면서 보증금을 인상한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없으며 이 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없습니다. 저당권자는 저당권 설정 당시 미래에 임대보증금이 얼마나 인상될지 예상할 수 없기 때문에 당시의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하게 됩니다. 따라서 귀하가 위와 같은 계약조건으로 재계약을 체결한 뒤 만약 임차주택의 경매가 진행된다면 저당권 설정 전의 보증금액에 대해 우선변제권을 주장해 배당요구를 할 수 있지만, 인상된 보증금에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
