정부가 재건축 사업 문턱을 낮춰 주택 공급 활성화에 나선다. 현재 50%인 재건축 안전진단 구조안전성 비중은 30%로 낮추고, 30~55점이었던 '조건부재건축' 점수범위는 45~55점으로 축소한다. 조건부재건축 대상이면 의무 시행이었던 '2차 안전진단'은 지자체가 요청하는 경우에만, 전체가 아닌 확인이 필요한 사항에 한정해 시행되도록 개선한다.
특히 이번 개정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용한다. 현행 규정상 '조건부재건축'에 해당해 2차 안전진단 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 이번에 개정된 규정을 적용받을 수 있게 된다. 다만 지난 8월 16일 검토할 것으로 알려졌던 '지방자치단체 재량으로 평가항목 배점을 최대 10%포인트(p)까지 탄력적으로 조정하는 방안'은 이번엔 포함되지 않았다.
국토교통부는 8일 이런 내용을 담은 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다. 8월 16일에 발표했던 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치다. 재건축 첫 관문으로 불리는 '재건축 안전진단'은 문재인 정부 때인 2018년 3월, 구조안전성 비중을 상향(20→50%)하고 안전진단 결과에 대한 공공기관 적정성 검토를 의무화하는 등 대표적인 재건축 규제수단으로 운영돼왔다. 이에 안전진단 통과 건수가 급감하면서 도심 내 양질의 주택공급 기반이 크게 위축되자 이를 해소하기 위한 개선방안이 나온 것이다. 윤석열 대통령은 이를 대선 공약으로도 내걸기도 했다. 안전진단 평가 기준 변경은 법 개정 없이 국토교통부 시행령·행정규칙을 바꾸는 것만으로도 가능해 새 정부 출범 후 빠르게 시행될 것이란 관측이 나왔었지만, 예상과 달리 내년 초로 미뤄졌다가 최근 집값이 하락하고 경착륙 우려까지 나오자 약간 시기를 당겨 올해가 가기 전에 발표한 것이다.
◇구조안전성 비중 낮추고, 2차 안전진단은 완화=우선 '구조안전성' 점수 비중은 기존 50%에서 30%로 낮추고, '주거환경'과 '설비노후도' 점수 비중은 각각 30%로 높인다.
조건부재건축 범위는 축소한다. 45점 이하로 재건축 판정을 받으면 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 낮춘 것이다.
현재 30~55점 범위인 조건부재건축은 구간 범위가 넓다보니 사실상 재건축 판정을 받기 어렵다. 실제 2018년 3월 이후 현행 기준으로 안전진단을 완료한 46곳 중 재건축 판정을 받은 곳은 전무하다. 정부는 이번에 개정된 평가항목 배점 비중(구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%)과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하면 안전진단 통과 단지가 크게 늘어날 것으로 예상하고 있다.
'재건축 대못'으로 불리는 2차 안전진단도 개선한다. 현재 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.
이는 과도한 절차 중복이라는 지적이 많았다. 실제 1차 안전진단에 소요된 기간(3~6개월)보다 적정성검토에 더 많은 기간(통상 7개월)이 걸리는데다, 1500세대 기준으로 1차 안전진단 시 2억6000만원, 적정성 검토에 1억원 추가로 들어 비용 부담도 컸다.
앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 2차 안전진단을 거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 시행되도록 바꾼다. 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토하고, 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다. 또한 국토부장관이나 시·도지사는 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.
◇안전진단 내실화 및 재건축 시기조정 방안 보완=이 외에도 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행해 안전진단을 내실화한다.
안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완한다. 조건부재건축 판정 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 검토해 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 하고, 시장 불안이나 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 규정할 계획이다. 종합적이고 광역적인 시장 대응이 필요한 경우에는 국토부장관과 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련한다.
이번 개선방안의 대부분은 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)' 개정사항이라 정부는 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 할 방침이다.
1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요 시 2023년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법(안)'에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.
권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것"이라며 "이번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr
