"지난해 10월 기준 서울 종로구, 중랑구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개 구를 제외한 나머지 서울시 내 18개구 아파트 가격은 거품일 가능성이 높다. 특히 강남4구(서초·강남·송파·강동구)의 아파트 가격엔 더욱 거품이 낀 것으로 분석된다."
2일 보험연구원은 이 같은 내용을 담은 '서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토' 주제의 보고서를 발표했다. 통계청이 집계한 2003년 11월부터 서울 25개 구별 아파트 매매가격지수 및 전세가격지수의 월별 자료를 분석한 결과다. 가격 거품은 실제 가격이 내재가치를 1년 이상 초과하는 현상을 말한다.
가장 먼저 부동산 가격 거품이 진행된 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)였다. 이후 서초·송파·양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 확산됐다. 같은 해 9월부터는 서울 아파트 평균 가격이 거품 수준에 들어갔다.
지난해 10월 현재 종로·중랑·강북·도봉·구로·금천·관악 등 7개 구를 제외한 나머지 18개 구의 경우 아파트 가격이 거품일 가능성이 높은 것으로 나타났다. 이 가운데 서초·강남·송파·강동구 등 강남 4구와 마포구, 용산구, 성동구, 양천구 등의 거품 정도가 상대적으로 컸다.
평균 가격 기준으로 아파트 가격 거품이 지난해 10월 현재까지 2년 2개월 이어져온 것이다.
같은 방법으로 2008년 글로벌 금융위기 이전의 서울 아파트 가격 거품 가능성을 검토해 본 결과, 서울 지역 아파트 가격의 거품 기간은 2006년 5월부터 2009년 8월까지 3년 4개월으로 나타났다. 특히 강남구의 거품 기간은 2005년 11월 이전부터 2009년 2월까지였다.
윤성훈 보험연구원 선임연구위원은 "당시 아파트 가격의 거품은 강남구에서 먼저 시작해 강남구에서 먼저 꺼졌다"며 "거품을 해소시킨 주된 요인은 글로벌 금융위기로 인한 충격이었을 것"이라고 추정했다.
그러면서 그는 "2019년 10월 현재 서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월이 넘었고 '12.16 대책'은 고가의 아파트가 몰려있는 강남 3구에 큰 충격이 될 것"이라며 "아파트 가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호해 서울 아파트 가격 거품이 점차 축소돼 갈 것"이라고 내다봤다. 단, 저금리와 주요 국가의 주택가격 상승세 등이 거품 해소에 부정적인 변수로 작용할 것이라고 덧붙이기도 했다. 주현지기자 jhj@dt.co.kr
