심교언 건국대 부동산학과 교수
![[심교언 칼럼] 부동산 시장, 조정 오는가](http://contents.dt.co.kr/images/201811/2018111502102269640001[1].jpg "[심교언 칼럼] 부동산 시장, 조정 오는가")
기관마다 차이는 있지만 한국감정원의 자료에 따르면 최근 2주간 강남 3구가 약간이긴 하나 빠진 걸로 조사되었다. 이보다 조금 완만한 움직임을 보이는 KB 아파트매매가격지수도 조정의 기미가 나타나고 있어서 이제 하락세로 돌아선 게 아닌가 하는 우려가 커지고 있다.
이미 예견한 바대로 지방에서는 벌써 깡통전세가 나오고 있어 세입자들의 피해가 우려되고 있다. 올해 초부터 지난주까지 KB 지방아파트 지수는 2.87%나 빠졌고, 거제는 9.55% 폭락했다. 지방 지표를 산출하고 최대 폭의 하락을 기록 중이다.
그 반면에 서울은 11월 초까지 벌써 12.7% 올랐고, 영등포구는 16.5%나 폭등한 것으로 나와 있다. 아직 두 달이 남은 점을 감안하고 앞으로 빠진다고 하더라도 높은 상승률이다. 2006년 24.1% 폭등한 이후 최고로 올랐다. 이러한 급등세는 어떠한 방식으로든 조정을 겪게 되어 있다. 이는 비단 주택뿐만 아니라 주식, 채권, 금 등 모든 자산에 통용되는 법칙이다.
그럼 폭락으로 갈 것인가 아니면 조정인가에 대한 의문과, 조정이면 어느 정도의 조정이 오는가에 국민들 관심이 높아지는 것 같다. 특히 최근 10년 주기론이 많이 회자되면서 하락에 대한 불안감은 커지고 있다. 부동산은 수요와 공급에 있어서 특수성이 있는 관계로 일정 정도 사이클을 보이긴 한다.
그러나 지난 외환위기와 금융위기로 인한 충격적 하락을 순환주기론에 끼워 맞추는 것은 어렵지 않나 생각된다. 10년 주기론에 의하면 1988년경에도 폭락이 나왔어야하는데 그 즈음은 계속해서 폭등하였기 때문에 더욱 그러하다.
차라리 과거에 서울아파트 값이 어떠했는지를 파악하는 방법이 더 유익하지 않을까 싶다. 먼저 1990년대를 보면 3저 호황으로 계속 오르던 서울아파트 값이 급기야 1990년에는 연간 37.6%까지 폭등하였지만, 200만호 입주부터는 3년간 마이너스를 보였고 이후에 보합선에서 움직였다. 그러다가 외환위기가 닥친 1998년 한 해에 14.6%나 폭락하였으나, 그 다음 해부터 강하게 반등하였다.
2000년대에는 신용카드 사태로 인해 2004년 한 해만 1.0% 하락하고, 금융위기가 닥쳤음에도 계속해서 상승하는 모습을 보여줬다. 그러나 2010년대에는 금융위기의 여파로 인해 2010년부터 2013년까지 4년간 하락하였는데, 2012년에는 4.5%나 하락하였고 이후 지금까지 상승세를 키워가는 모습이다. 전국 아파트 값은 200만호 입주 이후인 1994년부터 단 3년이 빠졌지만 서울 아파트값은 6년이 하락한 셈이고, 최장기간 하락한 것은 4년 정도이다.
지수 산정 이후의 과거를 요약하면 대체로 상승세를 보였다는 점과, 외환위기나 금융위기 같은 외부적 요인에 의해 폭락하더라도 몇 년 정도의 하락이었다는 점이다. 그러나 과거가 그대로 반복된다고 볼 수는 없다. 과거엔 연 5~7% 이상의 경제성장률이 이어졌으나, 지금은 3% 미만일 정도로 경제 침체가 지속된다는 점이 가장 우려되는 부분이다. 어느 연구를 보더라도 거시경제가 좋지 않은 상태에서 집값만 오르는 경우는 거의 없기 때문이다. 게다가 이제 우리도 금리인상을 더 이상 미룰 수 없기 때문에 하락 압력은 더 큰 상태이다.
과거에는 미국에 발맞추어 금리인상을 하더라도 충격이 없었으나, 이번에는 경제여건이 좋지 않아 영향을 미칠 가능성이 높다. 거기에 더하여 정부에서 규제를 강화할 가능성이 높은 상태여서 조정은 필연일 듯싶다. 이러한 조정기가 오면 지방의 하락은 더욱 커질 우려가 있으므로 이에 대한 준비를 지금이라도 적극적으로 마련해야할 것이다.
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