박원갑 국민은행 부동산수석전문위원
![[포럼] 베이비부머의 위험한 부동산 사랑](http://contents.dt.co.kr/images/201810/2018101002102369660002[1].jpg "[포럼] 베이비부머의 위험한 부동산 사랑")
"노장년층에게 부동산은 거의 종교적 믿음 같은 거죠." 평소 친분이 있는 한 수도권 심리학과 교수는 '안구 추적 테스트'(Eye tracking test)로 실시한 연령대 별 부동산 인식 실험 결과를 이같이 전했다. 이 실험은 시각적인 자극으로 인간의 눈동자(안구)의 초점이 얼마나 빨리 맺히는가를 테스트하는 것이다. 안구 추적 테스트는 심장박동보다 훨씬 인간의 본능을 정확히 파악할 수 있는 실험이다. 이 교수가 한 실험은 50~60대(노장년층)와 20~30대(젊은층) 그룹에게 주택 이미지나 사진을 보여주며 눈동자의 움직임을 체크하는 방식이다.
결과는 예상대로였다. 노장년층에서 눈동자의 초점이 빨리 맺히는 것으로 나타난 것이다. 노장년층에게 부동산은 그 이미지만 봐도 갖고 싶은 간절한 대상이다. 부동산은 노장년층에게 강한 끌림의 대상이라는 것을 보여준다. 마치 비키니를 입은 글래머가 지나가면 남성들은 자신도 모르게 눈이 번쩍 뜨이는 것처럼 말이다. 그것은 남성의 강한 본능에 가깝기 때문에 의식적으로 통제를 할 수 없다. 과자가 귀하던 어린 시절 과자봉지 바스락 소리만 들리면 벌떡 일어나던 기억, 그런 기분이리라.
사실 우리나라에서 베이비부머 이상 연령 세대에게 부동산은 각별한 존재다. 경제개발이 본격화하면서 시중의 유동성이 부동산으로 쏠리면서 집값, 땅값은 사놓으면 무조건 올랐다. 가격이 계속 오른다는 집단적 믿음인 부동산 불패신화가 탄생되는 것도 어찌보면 당연하다. 고령자들의 부동산 쏠림현상은 자신들이 기댈 수 있는 공공복지 시스템이 제대로 갖춰지지 않으면서 더욱 부채질 한 측면도 있다. 유럽에서는 신자유주의 영향으로 해고가 쉽게 이뤄지고 공공복지가 축소되면서 주택 소유 열풍이 나타났다. 유사시 집을 담보로 빚을 내 소비생활을 유지할 수 있는 '대출 자산'으로 활용하려는 자구책 때문이다.
한국에서도 고령자들이 주택을 많이 보유하고 있는 것은 국가가 개인의 복지를 챙겨주지 못한 사이 개인 스스로 마련한 '사적 안전망'일 수 있는 것이다.
한국의 고령자들에게 주택은 단순한 주거공간에 대한 이용 차원을 넘어 자산 축적의 대상이다. 그들에게 집은 큰 아들처럼 든든한 존재로 인식된다. 노후에도 먹고 살 든든한 연금이 있다면 굳이 작은 집이라도 사서 세를 받으려는 생계형 임대수요도 줄어들 것이다. 최근의 상가나 꼬마빌딩 투자 붐도 노후 불안으로 기댈 수 있는 언덕을 찾는 과정으로 볼 수 있다. 약 700만명의 베이비 붐 세대가 우리나라 주택의 18%를 보유하고 있다. 이들이 본격 은퇴를 하면 집값이 2%가량 하락할 것이라는 보고서를 읽은 적이 있다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 되레 집값이 올라 '고령화의 역설'이라는 얘기까지 나온다. 은퇴 이후도 부동산 사랑이 식지 않는 것을 보여준다. 한국은행 조사에 따르면 최근 전세를 안고 집을 매입하는 '갭투자'는 60대가 가장 많이 한 것으로 드러났다. 고령 세대의 부동산을 통한 이기적인 노후 준비가 젊은층의 주거난을 심화시키고 있다는 지적이 나올만하다. 개인적으로는 합리적인 행동이겠지만 그것이 무리짓기가 되었을 때 비합리적 광풍으로 변한다.
베이비부머 이상 세대의 부동산 쏠림현상을 보면서 걱정이 없지 않다.
고령자들은 노동소득이 변변찮으므로 투자에서 실패할 때는 재기가 힘들어 '위험한 부동산 투자'가 될 수 있어서다. 집으로 짓는 복지는 위험하다. 지금의 고령세대들의 집에 대한 지나친 애착은 오히려 노후 불확실성을 증대시킬 수 있는 것이다. 부동산을 통해 노후를 스스로 준비하는 것은 일종의 '자산기반복지'의 일환이다.
그러나 부동산이 단순한 쓰는 상품이 아니라 투자대상인 자산이 되면 불안한 움직임을 보인다. 특히 아파트와 같은 주택은 규격화, 표준화로 제품의 환금성(유동성)이 높아지면서 금융상품을 닮아간다. 부동산이 투자 자산화하면 글로벌 금융위기 당시 급락한 집값을 보듯 외부의 충격에 쉽게 흔들린다. 물론 일본형 부동산 버블붕괴처럼 극단적인 전망은 현실로 나타날 가능성은 극히 낮다. 하지만 부동산은 노후의 방패이자 든든한 후원자가 아닐 수 있다는 것, 오히려 때에 따라 변동성이 강한 불안정한 상품일 수 있다는 경각심이 필요한 것 같다.
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