매매 침체기 전셋값 급등때 세입자 보호
인위적 규제 편법 양산 실제도움 불투명
인위적 규제 편법 양산 실제도움 불투명
![[부동산 Q&A] 전월세 상한제, 득인가 실인가](http://contents.dt.co.kr/images/201702/2017021302101076036001[1].jpg "[부동산 Q&A] 전월세 상한제, 득인가 실인가")
올해 대선을 앞두고 전월세 상한제 도입을 주장하는 목소리가 높아지고 있다. 표를 모이기 위한 선심성 공약이라는 말과 사회적인 약자인 세입자의 주거안정을 위해 제도 도입이 필요하다는 주장이 첨예하게 대립하고 있다.
전월세 상한제는 가게에서 비중이 가장 높은 주거비를 줄일 수 있도록 주택임대차보호법을 개정하자는 것이다. 주요 내용을 구체적으로 살펴보면 전월세 상한제와 계약갱신청구권제 2가지로 나눌 수 있는데 전월세 계약을 갱신할 때 인상률을 5% 이내로 제한하자는 것이다.
이 제도를 도입할 경우 세입자가 빚을 내 전셋값을 올려주는 사례를 막아 전세세입자를 보호할 수 있다는 취지다. 또 최소 계약 기간 6년(또는 4년)을 보장해 집주인이 기존 계약을 거부하고 더 높은 전세금을 지불하는 세입자를 찾는 경우를 방지하자는 내용도 포함됐다.
최근 시장 흐름을 보면 매매 침체 양상이 나타나고 있다. 올해 하반기 아파트 입주물량이 지난해보다 크게 늘어날 것으로 전망돼 집값이 하락할 경우 집값에 비해 전셋값이 높아지는 역전세난이 생길 가능성도 있어 보인다. 이런 경우 전월세 상한제를 도입하면 전세가격이 매매가격에 비해 크게 뛰는 것을 막아 세입자를 보호할 수 있다는 주장이 나온다.
그러나 법 개정으로 세입자 보호의 긍정적인 면만 기대할 수 있는 것은 아니다. 실제로 세입자에게 도움이 될지는 곰곰이 생각해 봐야 할 문제이기 때문이다. 가격은 본래 시장에서 형성되는 것으로 공급에 비해 수요가 많으면 오르는 게 이치다. 반대면 가격은 하락한다. 인위적인 규제가 만들어지면 편법이 생기게 되고 경제·사회적 손실을 초래한다. 법 시행 1∼2년 내 단기적으로 싼 전세나 월세 가격 인상이 제한될지는 모르겠지만 장기적으로는 시장 흐름에 종속된다. 결국은 싼 전세를 구하려는 세입자는 집 찾기가 힘들어질 것이다. 모든 세입자를 보호할 가치가 있을지도 생각해 봐야 할 문제다.
'집 가진 거지, 전세 사는 부자'란 말이 심심치 않게 나돈다. 전셋값이 집값의 70∼80%에 이르는 상황에서 전세금을 낀 집주인은 전세 세입자에 비해 상대적인 빈곤층이라는 의미다. 집 가진 빈곤층은 전월세 가격이 하락하면 시세에 맞춰줘야 하고 반대로 임대료가 상승하게 되면 시세대로 받지 못한다.
자동차가 감가상각이 빠르게 되듯이 집도 빠르게 감가상각 되고 있다. 이런 가운데 집을 보유하고 있다고 각종 세금을 내라고 한다. 집값의 70∼80%를 세입자에게 빌려서 집을 소유하고 있는 집주인에게 모든 것을 감내하라는 식이다. 서울 강남에 전용면적 85㎡ 수준의 아파트 전세는 10억원을 훌쩍 넘는 자산가다. 누구를 보호해야 하는 것이 정답일까.
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