너무 싼 매물은 의심 … '감언이설' 속지 마세요
시세 반값 · 고수익 등 내세워 투자자 유혹
소송시 시간 · 비용부담 불가피해 예방 중요
임차인 부담 적은 '선임대 후분양' 상가 관심
계약서 작성 주체 시행사인지 반드시 확인
호텔 · 오피스텔 분양 땐 등기 방식 살펴야
시세 반값 · 고수익 등 내세워 투자자 유혹
소송시 시간 · 비용부담 불가피해 예방 중요
임차인 부담 적은 '선임대 후분양' 상가 관심
계약서 작성 주체 시행사인지 반드시 확인
호텔 · 오피스텔 분양 땐 등기 방식 살펴야
최근 분양형 호텔이나 레지던스형 오피스텔, 분양형 펜션 등 수익형 부동산 상품이 우후죽순으로 늘어나면서 계약금 등 분양 대금을 떼이는 피해 사례가 발생하고 있습니다.
지난 18일 광주광역시에서는 500여 명이 반값 오피스텔 중복 분양 피해를 봐 시행사 대표가 검거됐습니다. 피해자들은 시행사측이 2011년부터 2013년까지 골든힐스타워 오피스텔 482가구 중 80％가량을 정상 분양한 뒤 계약해지나 미분양 물량을 중복 분양했다고 주장했습니다. 가구당 정상분양가는 7000만∼8000만원(전용 22㎡)이지만 중복 분양 물량은 가구당 4000만∼5000만원으로 낮춰 투자자나 실수요자들을 끌어모은 것으로 알려졌습니다.
중복 분양 피해자로 구성된 골든힐스타워 비상대책위원회는 중복 계약자가 1000명에 이르며 피해 금액은 500억원 가량인 것으로 피해 규모를 추산했습니다. 시행사측이 분양 과정에서 고액의 수수료를 건네며 중개사와 브로커를 대규모로 활용해 파격적 세일로 투자자를 현혹한 것으로 파악됩니다.
수익형부동산 상품의 대표적인 피해 사례는 확정수익을 지급하지 않는 경우와, 하나의 분양 상품을 이중삼중 중복 분양하는 경우로 나눌 수 있습니다. 이들 사례의 공통점은 '연간 10% 이상 수익률 지급' '1억원 투자로 월 120만원 임대수익' 등 고수익을 내세워 투자 피해를 입혔다는 점입니다. 최근에는 수년간 확정수익률 보장제와 같은 조건을 내거는 곳도 점점 늘고 있는 추세입니다. 하지만 확정수익을 내걸고 수익금을 제대로 지급하지 않더라도 과장광고에 대한 처벌만 가능할 뿐 그 이상 법적인 책임을 물을 수 있는 장치가 없습니다. 이 때문에 계약불이행으로 인한 피해는 대부분 민사소송으로 보호받을 수밖에 없어 투자자로선 시간과 비용부담이 불가피하므로 각별한 주의가 필요합니다.
부동산 전문가들은 수익형 부동산 투자 시 분양업자가 내거는 달콤한 조건보다는 사업성부터 꼼꼼히 따져봐야 하며 호텔이나 오피스텔 등을 분양받을 때는 등기방식이 구분등기인지, 지분등기인지 살피는 것이 중요하다고 설명합니다.
개인별로 소유권이 인정되는 구분등기와 달리 지분등기는 공동소유 개념으로 재산권 행사에 문제가 생길 소지가 있기 때문입니다. 수익형 부동산 중에는 입주 단계임에도 분양이 진행 중인 경우가 많은데 주변 시세와 수익률 등을 꼼꼼하게 따져보고 계약해야 하며 가장 중요한 건 대출이자, 재산세, 공실률 등을 모두 포함한 실질수익률이 얼마인지 따져봐야 한다는 것입니다.
'선임대 후분양' 방식의 상가 상품에 투자하는 것도 한가지 방법이 될 수 있습니다. 해당 점포와 임대차 계약을 맺은 만큼 임차인을 구하는 부담에서 비교적 자유롭고, 투자 즉시 임차인에게 임대료를 받을 수 있어 이를 통한 자금계획을 세우기도 수월하기 때문입니다. 다만 전반적인 금액대가 높은 상가 특성상 투자 리스크를 반드시 염두에 둬야 하며 가짜 임대차 계약에 따른 피해자도 속출하고 있는 점은 주의해야 합니다.
선임대 계약에서 표기된 계약주체가 시행사가 아닌 영업사원이라면 가짜 임대차 계약을 의심해 봐야 합니다. 한 상가를 분양할 경우 받는 수수료가 1000만원, 선임대 계약 체결 계약금이 500만원이라고 가정하면, 영업사원이 제3의 인물을 내세워 선임대 계약을 맺고 입점 시기에 계약을 파기하는 식입니다. 분양 영업수당과 계약금의 차액이 이미 발생한 만큼 영업사원은 높은 영업이익을 얻게 됩니다. 반면 투자자는 계약금 500만원을 다시 돌려받게 되지만, 입점 시기에 새로운 임차인을 구하지 못하고 월세도 수령할 수 없어 어려움을 겪게 됩니다.
임대차 계약은 소유권을 가진 임대인과 계약해야 하는데 정상적인 경우라면 시행사와 체결한 계약서를 가지는 것이 보통이며, 이를 확인하면 계약 당사자를 파악할 수 있습니다.
박상길기자 sweatsk@
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