임대주택 종류와 계약조건 비교
부영 민간임대 부영, 1년단위 계약… 매년 임대료 5% 이내 인상
LH·뉴스테이, 임대료 상승률·계약기간 비교적 유리
부영 민간임대 부영, 1년단위 계약… 매년 임대료 5% 이내 인상
LH·뉴스테이, 임대료 상승률·계약기간 비교적 유리
주택시장에서 전세가 씨가 마른 데다 간혹 나오는 전세도 가격 폭등세를 이어가며 일반 월세보다 상대적으로 저렴한 공공 및 민간건설 임대주택에 대한 관심이 커지고 있다.
기존 공공 및 민간 임대주택 시장이 한국토지주택공사(LH)의 공공임대와 부영주택의 민간임대로 양분됐다면 지난해 서민·중산층의 주거안정을 위해 뉴스테이(기업형 임대주택)가 추가되면서 앞으로 서민들의 임대주택 선택폭은 더 넓어질 전망이다. 하지만 공공 및 민간 임대주택은 종류별로 입주 제한사항이 있거나 독소조항이 있는 만큼 꼼꼼한 분석이 필요하다.
◇LH 공공임대, 2년 단위 계약=공공 및 민간 임대주택 사업자는 정부로부터 시중금리보다 낮은 이율로 도시주택기금(옛 국민주택기금)을 지원받아 아파트를 짓는다. 따라서 무주택 서민들에게 시세보다 낮은 가격 조건으로 임대차 계약을 맺고, 계약을 갱신할 경우 정해진 범위(연 5% 이내) 내에서만 임대료를 올려야 한다.
임대주택 가운데 가장 대표적인 상품은 LH의 5·10년 공공임대 아파트다. 임대료는 시세보다 20% 정도 낮은 수준으로 공급되며, 임대기간이 만료되면 계약자는 분양 전환할 수 있는 권리가 생긴다. 2년마다 갱신 계약을 체결하고 임차보증금(기본보증금+월임대료) 인상률은 임대주택법에 따라 연 5%로 제한된다. 올해 LH의 공공임대 인상률은 4.9%로 결정됐다. 월 임대료를 미납하면 연 8%의 연체료를 일수만큼 계산해 추가로 내야 한다. 계약기간 내 해지할 경우 비용 없이 퇴거가 자유롭다.
LH 관계자는 "올해 임차보증금 인상률은 주거비 물가지수를 고려해 연 4.9%로 정했고 2년간 적용된다"며 "민간 임대주택 업체가 2년간 10%를 올리는 것에 비해 낮은 수준"이라고 말했다.
◇부영 민간임대, 1년 단위 계약=국내 민간임대 아파트 공급업체로는 부영주택이 독보적이다. 부영은 지난 30년간 전국에 약 30만가구의 임대주택을 지어 약 20만가구를 분양 전환하고, 현재 10만여 가구의 임대주택을 공급, 관리하고 있는 이 분야 대표 업체다. 부영도 주택도시기금을 지원받아 아파트를 짓기 때문에 무주택 서민들에게 시세보다 낮은 수준으로 주택을 공급한다. 그런데 공공임대와는 계약조건이 다른 만큼 공고문과 계약서를 꼼꼼히 살펴야 한다.
먼저 부영의 임대주택 계약기간은 2년이 아닌 1년으로, 매년 재계약 시 임대료를 올려 받는 것이 특징이다. 이는 민간임대주택법상 민간사업자는 1년, 연 5% 이내에서 임대료를 올려받을 수 있다는 조항에 근거를 두고 있다. 부영은 LH처럼 2년 계약이 아닌 매년 계약으로 해마다 약 5%의 임대료를 인상하고 있다. 과거 매년 5%씩 임대료를 올린다는 약관을 사용했다가 공정위원회로부터 '5% 이내에서 변동될 수 있다'로 시정권고 조치를 받기도 했다.
국토부 관계자는 "민간 임대업체는 법상 연 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 임대료 변동률 등을 고려해 인상할 수 있다"고 말했다.
연체료, 중도 계약해지 조건도 독소조항을 두고 있다. 부영은 월 임대료를 미납하면 연 12%의 연체료를 월로 계산해 받는다. 하루를 연체해도 연 12%를 적용해 한 달 미납 연체료를 다 받는 것. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 부영은 2013년 25억5000만원, 2014년 33억40000만원의 연체료 수입을 거둔 것으로 나타났다.
또한 부영은 계약자가 중도에 계약을 해지할 경우 사업지에 따라 위약금을 받는 것으로도 잘 알려져 있다. 부영의 임대주택도 계약기간이 만료되면 계약자는 분양전환 권리를 행사할 수 있지만 표준건축비 등을 적용해 분양가를 높게 책정해 전국 사업장에서 계약자들과 분양전환가를 놓고 소송이 벌어지고 있다.
부영주택 홍보 관계자는 "1년 단위로 계약하는 것은 임차인에게 편의를 제공하기 위한 것으로, 2년으로 하면 중도 해지 시 위약금이 발생할 수 있기 때문"이라며 "(고분양가) 분양전환가 관련 소송은 계속 진행할 예정이며 연체료 부분은 재무담당자가 아니어서 파악하기 힘들다"고 말했다.
◇새로운 임대주택, 뉴스테이 주목=LH와 부영주택이 양분하고 있는 임대주택 시장에 서민과 중산층을 대상으로 한 새 임대주택인 뉴스테이가 작년 인천 도화지구에 처음 등장했다. 시세보다 낮은 임대조건으로 최장 8년까지 거주할 수 있고, 임대료 상승은 관련법상 연 5% 내로 제한되지만 인천 도화의 경우 연 3% 내로 계약자의 부담을 낮췄다.
기존 임대주택을 중소 건설사가 시공했다면 뉴스테이는 대형 건설사들이 참여하는 것이 특징이다. 인천 도화 뉴스테이는 대림산업이 건설했으며, 추후 현대건설, GS건설 등도 사업에 참여할 계획이다. 이에 따라 임대주택 시장에도 브랜드 아파트 수준의 자재와 마감재를 사용한 고급 아파트가 선보이면서 서민뿐 아니라 중산층으로 거주자 층이 넓어질 전망이다.
국토부 관계자는 "시중 시세보다 저렴하고 민간 브랜드 아파트 수준인 뉴스테이의 겨우 작년 1만4000가구를 시작으로 올해 2만가구, 내년 3만가구를 공급해 서민과 중산층의 주거 안정을 돕겠다"고 말했다.
허우영기자 yenny@dt.co.kr
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