재건축 규제강화로 반사이익 많아 마감재·공사규모 등 사전점검 필수
10ㆍ29대책 발표 이후 재건축아파트가 4.51%의 하락세를 나타내는 등 서울의 아파트 가격이 5주 연속해 떨어지면서 평균 3.16%의 내림세를 보이는 가운데 강남권의 일부 리모델링 아파트가 가격이 오르고 있어 관심을 모으고 있다.
재건축 후분양제 도입, 소형평형 건립 의무비율 강화, 조합원 분양권 전매 금지 등 정부의 연이은 규제로 대부분의 재건축아파트가 사업추진에 난항을 겪으면서 동면상태에 빠져든 반면 리모델링 시장은 최근 여러 호재가 겹치면서 때아닌 훈풍을 맞고 있다.
◇아파트 리모델링, 재건축 규제 강화로 반사이익〓재건축 단지들이 고전을 면치 못하고 있는 가운데 아파트 리모델링 시장은 정부의 각종 혜택으로 강세를 보이고 있다. 주민 동의율 100%에서 80% 이상으로 완화, 6~8평 정도의 평수 확장 가능, 내년부터 국민주택규모 이하 부가가치세 면제 등으로 날개를 단 것이다.
서울 지역에서 리모델링 사업을 주도하고 있는 지역은 강남ㆍ서초ㆍ용산구 일대. 압구정동 미성아파트는 지난 9ㆍ5대책 이후 리모델링 추진이 가시화된 단지다. 인근 시범공인 박기화 대표는 "10ㆍ29대책 후 매물이 거의 나오지 않고 있는 상태로 가격이 보합세를 유지하고 있다. 급매물이 속출하는 재건축 단지와는 달리 안정국면을 유지하고 있는 가운데 리모델링에 대한 입주민들의 기대심리가 확산되고 있다. 현재 34평형 시세가 6억원대 이상 형성돼 있다"고 밝혔다.
최근 대림건설이 리모델링한 (구)현대사원아파트는 1층 81평형이 분양가 18억6700만원에 5000만원, 85평형이 분양가 20억4200만원에 1억5000만～2억원 정도의 프리미엄이 형성돼 있다. 부동산써브한양공인 서봉근 과장은 "인근 지역 신규분양 아파트에 비해 프리미엄이 작게 형성되어 있으나 최근 재건축 단지가 바닥을 헤매고 있고 분양권 시장이 얼어붙은 점을 감안하면 괜찮은 수준의 프리미엄"이라고 말했다.
◇서울 H동사무소를 임대주택으로 리모델링, 재테크 성공〓서울시 중랑구 H동사무소로 사용되던 P(65)씨 소유 건물이 최근 원룸, 투룸 임대주택으로 변신했다. P씨는 동사무소가 새 건물로 이전을 앞두자 리모델링을 통한 건물의 용도변경으로 눈길을 돌린 것이다. 이 건물은 7호선 사가정역이 도보 10분 거리에 있고, 인근에 단독ㆍ다가구ㆍ다세대 등 임대주택이 밀집해 있어 전ㆍ월세 임대 수요가 풍부하다. 공사에 들어간 비용은 총 3억4600만원. P씨의 수익은 보증금 4억7000만원, 월세 505만원으로 연간수익이 보증금 이자와 연 월세를 합쳐 8410만원에 이르러 이전 보다 3.6배의 수익을 확보했다.<도표>
◇수익성 변수 꼼꼼히 따져봐야〓리모델링은 내부 마감재 수준과 공사 규모에 따라 추가 부담금이 크게 차이가 나고 수익성도 달라진다. 복도식을 계단식으로 바꾸거나 발코니를 넓히는 부분은 관할 구청의 인ㆍ허가와 관련되기 때문에 반드시 사전 점검해야 한다. 확장 면적은 취득ㆍ등록세를 물어야 한다는 점도 체크 포인트.
리노플러스닷컴 서용식 대표는 "리모델링을 통해 재테크 효과를 얻으려면 공사 범위를 어디까지 확장해야 할지를 잘 결정해야 하고 합리적인 예산편성과 세밀한 입지분석 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다"며 "자재도 가격이 다양하기 때문에 강ㆍ약을 조절해서 투자하는 게 지혜"라고 조언했다.
10ㆍ29대책 발표 이후 재건축아파트가 4.51%의 하락세를 나타내는 등 서울의 아파트 가격이 5주 연속해 떨어지면서 평균 3.16%의 내림세를 보이는 가운데 강남권의 일부 리모델링 아파트가 가격이 오르고 있어 관심을 모으고 있다.
재건축 후분양제 도입, 소형평형 건립 의무비율 강화, 조합원 분양권 전매 금지 등 정부의 연이은 규제로 대부분의 재건축아파트가 사업추진에 난항을 겪으면서 동면상태에 빠져든 반면 리모델링 시장은 최근 여러 호재가 겹치면서 때아닌 훈풍을 맞고 있다.
◇아파트 리모델링, 재건축 규제 강화로 반사이익〓재건축 단지들이 고전을 면치 못하고 있는 가운데 아파트 리모델링 시장은 정부의 각종 혜택으로 강세를 보이고 있다. 주민 동의율 100%에서 80% 이상으로 완화, 6~8평 정도의 평수 확장 가능, 내년부터 국민주택규모 이하 부가가치세 면제 등으로 날개를 단 것이다.
서울 지역에서 리모델링 사업을 주도하고 있는 지역은 강남ㆍ서초ㆍ용산구 일대. 압구정동 미성아파트는 지난 9ㆍ5대책 이후 리모델링 추진이 가시화된 단지다. 인근 시범공인 박기화 대표는 "10ㆍ29대책 후 매물이 거의 나오지 않고 있는 상태로 가격이 보합세를 유지하고 있다. 급매물이 속출하는 재건축 단지와는 달리 안정국면을 유지하고 있는 가운데 리모델링에 대한 입주민들의 기대심리가 확산되고 있다. 현재 34평형 시세가 6억원대 이상 형성돼 있다"고 밝혔다.
최근 대림건설이 리모델링한 (구)현대사원아파트는 1층 81평형이 분양가 18억6700만원에 5000만원, 85평형이 분양가 20억4200만원에 1억5000만～2억원 정도의 프리미엄이 형성돼 있다. 부동산써브한양공인 서봉근 과장은 "인근 지역 신규분양 아파트에 비해 프리미엄이 작게 형성되어 있으나 최근 재건축 단지가 바닥을 헤매고 있고 분양권 시장이 얼어붙은 점을 감안하면 괜찮은 수준의 프리미엄"이라고 말했다.
◇서울 H동사무소를 임대주택으로 리모델링, 재테크 성공〓서울시 중랑구 H동사무소로 사용되던 P(65)씨 소유 건물이 최근 원룸, 투룸 임대주택으로 변신했다. P씨는 동사무소가 새 건물로 이전을 앞두자 리모델링을 통한 건물의 용도변경으로 눈길을 돌린 것이다. 이 건물은 7호선 사가정역이 도보 10분 거리에 있고, 인근에 단독ㆍ다가구ㆍ다세대 등 임대주택이 밀집해 있어 전ㆍ월세 임대 수요가 풍부하다. 공사에 들어간 비용은 총 3억4600만원. P씨의 수익은 보증금 4억7000만원, 월세 505만원으로 연간수익이 보증금 이자와 연 월세를 합쳐 8410만원에 이르러 이전 보다 3.6배의 수익을 확보했다.<도표>
◇수익성 변수 꼼꼼히 따져봐야〓리모델링은 내부 마감재 수준과 공사 규모에 따라 추가 부담금이 크게 차이가 나고 수익성도 달라진다. 복도식을 계단식으로 바꾸거나 발코니를 넓히는 부분은 관할 구청의 인ㆍ허가와 관련되기 때문에 반드시 사전 점검해야 한다. 확장 면적은 취득ㆍ등록세를 물어야 한다는 점도 체크 포인트.
리노플러스닷컴 서용식 대표는 "리모델링을 통해 재테크 효과를 얻으려면 공사 범위를 어디까지 확장해야 할지를 잘 결정해야 하고 합리적인 예산편성과 세밀한 입지분석 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다"며 "자재도 가격이 다양하기 때문에 강ㆍ약을 조절해서 투자하는 게 지혜"라고 조언했다.
