아파트 시장이 현격하게 위축되고 있는 가운데 토지 경매시장에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부의 강력한 집값 억제 정책으로 일부 재건축 단지에서 1억원 이상 가격이 하락하는 등 아파트 시장이 장기적인 하락국면에 접어들 조짐을 보이면서 토지 경매가 새로운 투자대상으로 급부상하고 있는 것이다.
특히 재료가 있는 경매 토지의 경우 수십대 1의 치열한 경합으로 낙찰이 되는가 하면 감정가보다 높은 가격에 낙찰이 되는 기현상마저 낳고 있다. 최근 감정가 대비 낙찰가 288%의 경매 토지가 나와 이런 현상을 실증해 주고 있다.
◇가격 하락 가능성 작고 낙찰이 곧 토지거래 허가〓최근 경기도 수원시 팔달구 하동 소재 임야가 3억2100만원에 낙찰됐다. 감정가는 1억1148만원이었다. 낙찰가는 감정가의 무려 288% 수준. 물건의 입지가 워낙 좋은 데다 개발 재료가 있다는 소문이 퍼지면서 낙찰가가 천장부지로 치솟았다.
경매정보업체 지지옥션이 집계한 자료에 따르면 10월20일에서 11월22일까지 약 1개월 동안 수도권 토지 경매 낙찰가율은 급격한 상승곡선을 그리고 있는 것으로 나타났다. 10월 마지막 주 62.9%를 시작으로 11월 첫째 주 69.4%, 그 다음주 79.8%, 95% 등 매주 가파른 오름세를 기록하고 있다. 이와 비슷한 기간의 아파트 경매는 10.29 종합대책 이후 92.2%에서 11월 셋째 주에는 78.9%까지 하락해 토지 경매와 대조를 이루고 있다.
(주)호세종합건설 임상덕 대표는 "토지는 여타 부동산 상품에 비해 가격 하락 가능성이 적다는 매력이 있기 때문에 그동안 아파트 투자에 몰리던 부동자금이 최근 토지시장으로 눈길을 돌리는 것 같다"며 "또 주 5일 근무 등으로 펜션이나 전원주택, 텃밭이 딸린 농가주택 구입을 원하는 실수요자들도 꾸준히 늘고 있어 앞으로 토지 경매시장의 인기는 더욱 높아질 것으로 보인다. 특히 입지가 좋거나 개발가능성이 있는 물건의 경우 낙찰가가 계속 오를 것 같다"고 분석했다.
한편 토지 경매가 새로운 투자상품으로 각광받는 데에는 토지거래허가 제도의 반사이익이 크다. 토지거래허가구역 내라하더라도 경매로 토지를 구입하는 경우에는 별도의 허가절차가 필요 없기 때문에 투자자들이 이러한 규제를 피하기 위한 방편으로 경매 토지를 선호하는 것이다.
(주)명지21C부동산컨설팅 장장용 대표는 "일반적으로 토지거래허가구역 내 토지를 사고 팔 때는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 미리 허가를 받아야 하지만 경매 토지는 낙찰이 곧 허가로 간주되기 때문에 절차상 혜택을 볼 수 있다"고 말했다.
◇낙찰 받아 형질변경 후 수익률 36%〓중소기업을 경영하는 K(57)씨는 경기도 포천군에 위치한 임야 1000평을 총870만원에 낙찰 받았다. 경사가 심한 약점이 있으나 서울과 1시간 거리에 위치해 있고 공공시설과 근린생활시설이 자동차 10분 거리에 있는 등 교통여건이 양호한 땅이라 개발가능성이 클 것으로 판단했다고 말한다.
K씨는 이 임야에 총 1억940만원을 투자했다. 우선 토지대금으로 870만원, 600평을 형질변경하는데 2500만원, 창고건물 건축비로 7500만원, 마지막으로 등기제비용 70만원 등을 투자해 각 100평씩 조립식 공장건물 3동을 지었다.
K씨는 각 동마다 보증금 1000만원, 월 80만원에 임대를 놓아 매월 240만원의 임대수익을 올리고 있다. 또 형질변경 이후 지가가 평당 20만원을 호가하고 있어 상당한 잠재 수익을 확보한 셈이다.
◇토지 경매 투자시 유의점〓경매는 기본적으로 실물 경기에 민감하게 반응하는 부동산상품으로 경기 궤도에서 크게 이탈하지 않는 특성을 갖는다.
최근 토지 경매가 급부상하고 있지만 이는 실물 경기의 뒷받침에 의한 자연스러운 흐름이라기 보다는 아파트 규제에 따른 일시적 반사이익의 측면이 강하다.
태인컨설팅 관계자는 "경기 전망이 여전히 불투명한 상황에서 토지 경매시장의 앞날을 섣부르게 예상할 수 없다. 현재의 상승국면이 단기적인 것일 수도 있는 만큼 투자자들은 좀 더 신중을 기해야 할 것"이라고 조언했다.
한편 경매시장에 참여할 때에는 꼼꼼히 챙겨야 할 사항이 많다. 전원주택을 겨냥해 낙찰에 응하고자 하는 경우 최소 폭 4m 이상의 진입도로가 확보되어야 건축허가가 나기 때문에 반드시 현장 확인을 해야 한다. 임야는 무엇보다 개발가능성이 중요하며 특히 임야 안에 묘지가 몇 개 있는지, 묘지기지권이 어떻게 되어 있는지를 점검해야 한다. 전ㆍ답ㆍ과수원을 취득할 때는 농지취득자격증명원을 매각 결정 기일까지 제출해야 한다. 이를 어길 경우 낙찰이 불허되고 입찰 보증금까지 몰수당하는 낭패를 볼 수 있다.
특히 재료가 있는 경매 토지의 경우 수십대 1의 치열한 경합으로 낙찰이 되는가 하면 감정가보다 높은 가격에 낙찰이 되는 기현상마저 낳고 있다. 최근 감정가 대비 낙찰가 288%의 경매 토지가 나와 이런 현상을 실증해 주고 있다.
◇가격 하락 가능성 작고 낙찰이 곧 토지거래 허가〓최근 경기도 수원시 팔달구 하동 소재 임야가 3억2100만원에 낙찰됐다. 감정가는 1억1148만원이었다. 낙찰가는 감정가의 무려 288% 수준. 물건의 입지가 워낙 좋은 데다 개발 재료가 있다는 소문이 퍼지면서 낙찰가가 천장부지로 치솟았다.
경매정보업체 지지옥션이 집계한 자료에 따르면 10월20일에서 11월22일까지 약 1개월 동안 수도권 토지 경매 낙찰가율은 급격한 상승곡선을 그리고 있는 것으로 나타났다. 10월 마지막 주 62.9%를 시작으로 11월 첫째 주 69.4%, 그 다음주 79.8%, 95% 등 매주 가파른 오름세를 기록하고 있다. 이와 비슷한 기간의 아파트 경매는 10.29 종합대책 이후 92.2%에서 11월 셋째 주에는 78.9%까지 하락해 토지 경매와 대조를 이루고 있다.
(주)호세종합건설 임상덕 대표는 "토지는 여타 부동산 상품에 비해 가격 하락 가능성이 적다는 매력이 있기 때문에 그동안 아파트 투자에 몰리던 부동자금이 최근 토지시장으로 눈길을 돌리는 것 같다"며 "또 주 5일 근무 등으로 펜션이나 전원주택, 텃밭이 딸린 농가주택 구입을 원하는 실수요자들도 꾸준히 늘고 있어 앞으로 토지 경매시장의 인기는 더욱 높아질 것으로 보인다. 특히 입지가 좋거나 개발가능성이 있는 물건의 경우 낙찰가가 계속 오를 것 같다"고 분석했다.
한편 토지 경매가 새로운 투자상품으로 각광받는 데에는 토지거래허가 제도의 반사이익이 크다. 토지거래허가구역 내라하더라도 경매로 토지를 구입하는 경우에는 별도의 허가절차가 필요 없기 때문에 투자자들이 이러한 규제를 피하기 위한 방편으로 경매 토지를 선호하는 것이다.
(주)명지21C부동산컨설팅 장장용 대표는 "일반적으로 토지거래허가구역 내 토지를 사고 팔 때는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 미리 허가를 받아야 하지만 경매 토지는 낙찰이 곧 허가로 간주되기 때문에 절차상 혜택을 볼 수 있다"고 말했다.
◇낙찰 받아 형질변경 후 수익률 36%〓중소기업을 경영하는 K(57)씨는 경기도 포천군에 위치한 임야 1000평을 총870만원에 낙찰 받았다. 경사가 심한 약점이 있으나 서울과 1시간 거리에 위치해 있고 공공시설과 근린생활시설이 자동차 10분 거리에 있는 등 교통여건이 양호한 땅이라 개발가능성이 클 것으로 판단했다고 말한다.
K씨는 이 임야에 총 1억940만원을 투자했다. 우선 토지대금으로 870만원, 600평을 형질변경하는데 2500만원, 창고건물 건축비로 7500만원, 마지막으로 등기제비용 70만원 등을 투자해 각 100평씩 조립식 공장건물 3동을 지었다.
K씨는 각 동마다 보증금 1000만원, 월 80만원에 임대를 놓아 매월 240만원의 임대수익을 올리고 있다. 또 형질변경 이후 지가가 평당 20만원을 호가하고 있어 상당한 잠재 수익을 확보한 셈이다.
◇토지 경매 투자시 유의점〓경매는 기본적으로 실물 경기에 민감하게 반응하는 부동산상품으로 경기 궤도에서 크게 이탈하지 않는 특성을 갖는다.
최근 토지 경매가 급부상하고 있지만 이는 실물 경기의 뒷받침에 의한 자연스러운 흐름이라기 보다는 아파트 규제에 따른 일시적 반사이익의 측면이 강하다.
태인컨설팅 관계자는 "경기 전망이 여전히 불투명한 상황에서 토지 경매시장의 앞날을 섣부르게 예상할 수 없다. 현재의 상승국면이 단기적인 것일 수도 있는 만큼 투자자들은 좀 더 신중을 기해야 할 것"이라고 조언했다.
한편 경매시장에 참여할 때에는 꼼꼼히 챙겨야 할 사항이 많다. 전원주택을 겨냥해 낙찰에 응하고자 하는 경우 최소 폭 4m 이상의 진입도로가 확보되어야 건축허가가 나기 때문에 반드시 현장 확인을 해야 한다. 임야는 무엇보다 개발가능성이 중요하며 특히 임야 안에 묘지가 몇 개 있는지, 묘지기지권이 어떻게 되어 있는지를 점검해야 한다. 전ㆍ답ㆍ과수원을 취득할 때는 농지취득자격증명원을 매각 결정 기일까지 제출해야 한다. 이를 어길 경우 낙찰이 불허되고 입찰 보증금까지 몰수당하는 낭패를 볼 수 있다.
