HDC현산 vs 포스코이앤씨 수주경쟁 돌입
현산, 20억 이주비 등 파격 금융 지원
포스코, 사업비 1.5조에 조합원 100% 한강 조망
국제업무지구 첫 단추 공들여
현산, 20억 이주비 등 파격 금융 지원
포스코, 사업비 1.5조에 조합원 100% 한강 조망
국제업무지구 첫 단추 공들여
서울 용산국제업무지구(옛 용산정비창 부지)에서도 '금싸라기 땅'으로 꼽히는 정비창 전면1구역 재개발이 10여년 만에 본궤도에 올랐다. 다음달 시공사 선정을 앞두고 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 경쟁에 돌입했다.
23일 정비업계에 따르면 정비창전면1구역 재개발조합은 내달 시공사 선정을 진행할 예정이다. 앞서 이달 15일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 응찰해 맞대결이 성사됐다.
HDC현대산업개발은 높이 74.5m 규모의 스카이 라인 커뮤니티와 지상 115m 상공에서 한강 조망이 가능한 하이라인 커뮤니티 구상을 내세웠다. 포스코이앤씨는 용산 최초로 자사의 하이엔드 주거 브랜드 '오티에르' 도입을 선언했다.
용산 정비창전면 제1구역은 용산구 한강로3가 일원 7만1900.8㎡ 부지에 건폐율 59%, 용적률 800% 이하를 적용해 지하 6층~지상 38층 규모의 공동주택 12개동 777가구(임대 99가구)와 오피스텔 894실, 상업·업무시설 등을 신축하는 복합개발 프로젝트다.
3.3㎡당 공사비 상한가는 960만원으로, 이를 기준으로 추산한 총 공사비는 약 9558억원에 달한다.
정비창 전면1구역 재개발사업을 두고 대형 건설사들의 경쟁이 격화하는 이유는 1조원에 육박하는 사업비 때문만은 아니다. 국제업무지구 남동쪽에 위치한 정비창 전면1구역이 서울시가 추진하는 용산마스터플랜의 핵심지로 평가 받고 있어서다.
현재 낙후 주거지이지만, 강북 도심과 여의도, 강남 등 서울 시내 주요 업무지구의 정중앙에 있고 용산국제업무지구와 연접했다. 게다가 남산과 한강을 끼고 있어 서울에서도 최상의 조망을 갖춘 것으로 평가받는다. 지하철1·4호선·경의중앙선이 교차하는 용산역을 도보로 이용할 수 있고, 용산역 KTX를 통해 전국으로 이동이 용이하다.
2001년 시작된 용산 정비창 개발은 2006년 재추진됐지만, 2008년 글로벌 금융위기로 2013년 무산됐다. 그 바람에 전면1구역도 10여년 간 속도를 내지 못했다.
최근 서울시는 용산정비창을 중심으로 용산국제업무지구와 주변부에 걸쳐 고밀복합개발 방식으로 개발한다는 밑그림을 밝혔다. 시는 국제업무지구 안팎으로 주택만 1만3000가구를 공급할 계획이다.
이 구역을 잡기 위해 HDC현대산업개발은 입찰에서 3.3㎡(평)당 공사비 858만원을 제시했다. 경쟁사 포스코이앤씨는 ？당 894만원을 제시해 이보다 평당 36만원 저렴하다.
또한 지하공간 효율화와 상업시설(근린생활시설)을 확대함으로서 분양 수익을 극대화하는 설계를 제시했다. 조합 실질 분담금 절감을 위해서다. 사업비 대출금리도 HDC현대산업개발은 업계 최저수준인 양도성예금증서(CD) 금리+0.1%를 제시했다.
포스코이앤씨는 경쟁사 대비 높은 자체 신용등급과 더불어 제1금융권인 5개사와 금융협약을 완료했다며 CD+0.7%의 금리 조건을 제시했다. 사업비 대출 금리 조건으로는 0.6%포인트 높지만 실현 가능한 수준이라는 설명이다.
이주비 조건도 HDC현대산업개발이 더 파격적이다. 조합원당 담보인정비율(LTV) 150% 수준의 최저 이주비 20억원을 제시하며 업계 역대 최고 수준의 조건을 내걸었다. 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 제시했다. 용산정비창전면 제1구역은 당초 종전자산평가액의 LTV 50%까지만 이주비를 받을 수 있었으나 HDC현대산업개발이 최저이주비 20억원을 제안함으로써 과소필지 소유주 등 종전자산평가금액이 낮은 경우에도 넉넉한 이주비를 받을 수 있게 됐다.
포스코이앤씨는 47개월의 공사기간을 약속했고, HDC현대산업개발은 이보다 5개월 더 짧은 42개월을 제시했다.
101층 초고층 아파트 부산 해운대 엘시티부터 서울 여의도 파크원 등 랜드마크 건물을 시공한 포스코이앤씨는 그간 축적한 노하우를 이번 사업에 반영한다는 계획이다. 포스코이앤씨는 사업촉진비로 1조5000억원+알파(α)를 제시했다. 경쟁사인 HDC현대산업개발이 제시한 1320억원 대비 11배가 넘는 규모다. 입찰공고상 조합원 수를 기준으로 단순 환산하면 가구당 약 34억원 이상의 사업비가 쓰인다는 뜻이다.
정비업계 관계자는 "다른 조건들보다 우수한 금융 혜택에 높은 점수를 준 한남4구역 조합의 사례를 감안하면 HDC가 유리해 보이기는 한다"면서도 "이주비 등 제시된 조건이 실제로 실행될지는 미지수"라고 전했다.
조합의 시공자 선정총회는 오는 6월로 예정돼 있다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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