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KDI "부동산PF 자기자본비율 확올려야"

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'구조개선 필요' 보고서 발행
20~30%로 늘리고 리츠 활용
보증폐지 등 근본적 개선 필수
KDI "부동산PF 자기자본비율 확올려야"
황순주 한국개발연구원 거시·금융정책연구부 연구위원이 20일 정부세종청사에서 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 대한 브리핑을 하고 있다. [KDI 제공]

우리 경제의 뇌관인 '갈라파고스적' 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도를 대대적으로 손봐야 한다는 국책 연구기관 제언이 나왔다.

현재 평균 3%에 불과한 자기자본비율을 선진국 수준(20~30%)으로 높이고, 리츠를 통한 자금조달을 늘려야 한다는 취지다.

한국개발연구원(KDI)은 20일 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에서 "부동산PF 문제의 근본적인 원인은 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도로 대표되는 낙후된 재무구조"라고 지적했다.

우리나라 부동산 사업 자본구조를 보면 총사업비는 3749억원 정도로 시행자가 부담하는 자기자본은 118억원(3.15%)에 불과하다. 나머지는 모두 빚을 내서 사업을 추진하는 것이다.

KDI "부동산PF 자기자본비율 확올려야"
이런 사업구조가 지속될 수 있었던 것은 공사계약을 수주한 건설사가 '책임준공확약'이라는 약정을 하기 때문이다. 시행자가 공사비를 제때 지급하지 못하면 건설사는 자체자금을 투입해서라도 준공하고, 시행사가 PF대출을 미상환하면 건설사가 대신 갚는다는 조건을 거는 경우까지 있다.

부동산PF에서 금융기관은 영세한 시행사가 아닌 건실한 시공사를 믿고 보증을 내주는 것이다. 대형 건설사 한 곳이라도 재무 위기에 처하면, 그 아래 있는 수많은 사업장이 한번에 도산하는 대규모 위기로 비화할 수 있다.

태영건설 워크아웃 사태나 2022년 레고랜드 사태, 2011년 저축은행 위기도 이같은 PF 부실이 주 원인이었다는 분석이다.

황순주 거시·금융정책연구부 연구위원은 "중장기적으로 자기자본비율을 높이고 보증을 줄이는 선진적인 재무구조로 개선해야 한다"며 "시행사 대출 시 일정 자기자본비율을 충족하도록 하는 직접규제나, 시행사 자본비율과 연동해 은행이 대손충당금을 쌓도록 하는 간접규제가 필요하다"고 밝혔다. 황 연구위원은 "주택 공급과 관계없는 상업용부동산부터 자본확충 규제를 시행하고 점진적으로 주거용 부동산에도 확산해야 한다"고 말했다.

이미 자기자본비율 규제가 있는 리츠(Real Estate Investment Trust)를 활성화하는 것도 PF 위험성을 줄이는 방안으로 나왔다. 리츠법상 차입은 자기자본의 2배까지만 가능한데, 이는 자기자본비율이 33%라는 의미다. 현재도 일반형 개발 리츠의 자기자본비율은 40%가 넘어가는 것으로 조사됐다.

최상현기자 hyun@dt.co.kr


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