[고견을 듣는다] "땅 제외 건물분양 방식, 서울 30평 아파트 수만채 2억에 공급 가능"

文대통령 입장에선 부동산 비난 '직격탄' 장관에 분산되니 교체할 이유 없어
지금 부동산 정책 실패 되풀이… 오죽하면 부총리가 뾰족수 없다고 했겠나
경실련이 사실 밝혀주는데도 활용 못하니 야당 한심… 집권당 오만 못 고쳐

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[고견을 듣는다] "땅 제외 건물분양 방식, 서울 30평 아파트 수만채 2억에 공급 가능"
김헌동 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장

박동욱기자 fufus@


[]에게 고견을 듣는다

김헌동 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장


"국공유지에 건물만 분양하는 아파트를 공공개발하면 서울 30평대를 2억원대에 분양할 수 있습니다. 서울 용산 코레일 부지만 4만평 쯤 되는데 30평 대는 1만 가구 가량 지을 수 있어요. 20평 기준으로는 훨씬 늘어납니다. 거기다가 층고를 70층까지 높이면 2만 가구도 공급할 수 있어요. 당장 할 수 있는 일닙니다. 그런데 그걸 않고 있잖아요.(…) 이 정부가 할 수 있는 일을 안 하면서 집값이 많이 오르지 않았다고 거짓말을 하고 있으니 올바른 대책이 나오지 않는 겁니다. 정부가 획기적 대책을 내놓지 않는 한 집값은 계속 뛸 겁니다."

최근 집값·전셋값 폭등에 전월세 공급 부족으로 대란을 겪고 있는 주택시장에서 목소리를 높이고 있는 경제정의실천시민연합(경실련)의 김헌동 부동산건설개혁본부장을 만났다. 시종일관 '근본' '기본' '거짓말'과 같은 단어를 써가며 문재인 정부 부동산정책의 허상을 파헤쳤다. 김 본부장은 문 정부가 집값을 잡겠다는 말은 거짓말이라고 했다. 진심이었다면 지금처럼 집값이 뛰지 않았다는 것이다. 집값 안정에 확실한 효과가 있는 수단을 쓰지 않는 것도 의심을 키운다.

김 본부장은 문 정부 부동산 대책의 최대 실책 중 하나가 출범 초기 온갖 지원을 하며 임대사업자를 양성한 것이라고 꼽았다. 김 본부장은 "문 정부 들어 전월세 시장을 위해 임대사업자를 대폭 늘렸어요. 그런데 그게 부메랑이 돼 지금 전월세 공급 부족과 가격 폭등을 겪고 있는 것"이라며 "문 정부 지난 3년 반 동안 임대사업자가 100만 채의 집을 사들였는데, 이들이 무차별적 금융사의 '특혜대출'을 받아 매집한 집을 월세로 돌리면서 전세 기근현상이 벌어지고 있다"고 지적했다. 전월세 대란이 어설픈 임대차법 시행 탓도 있지만 임대사업자들이 보유한 전월세 물량이 잠기면서 일어난 영향도 크다는 설명이다. 김 본부장은 결국 정부가 투기를 조장한 꼴이 됐고, 지금은 그들을 욕하고 있다고 했다.

김 본부장은 선분양제를 후분양제로 돌리고, 분양가상한제와 원가공개제를 전면적으로 도입해야 한다고 주장했다. 이 두 가지 전제가 갖춰진 다음 국공유지에 땅은 제외하고 건물만 분양하는 방식을 채택하면 당장이라도 집값을 잡을 수 있다는 것이다. 그러나 김 본부장은 "문 정권이 앞으로 남은 1년 6개월 동안 이런 개혁적 부동산정책을 내놓을 거라고 기대하기는 힘들 것"이라며 "이래저래 국민이 정부를 잘 선택해야 생고생을 하지 않는다"고 했다.

인터뷰는 지난 9일 서울 대학로 경실련 사무실에서 가졌다. 김 본부장은 인터뷰 말미에 차기 서울시장은 집값을 잡을 수 있는 사람이 돼야 한다고도 했다. 직접 나서볼 생각이 없냐고 묻자, 웃어넘겼다. 그러나 인터뷰 내내 경실련이 제기하는 대안의 '실현가능성'에 방점을 두는 것을 보면 웃음이 예사롭게 보이지 않았다.


대담 = 이규화 논설실장



-요즘 집값 사태에 대한 적확한 분석과 정책 비판에서 경실련의 활약이 대단합니다.

"이 정부에 대한 기대는 이제 다 내려놨습니다. 얼마나 더 실망 시킬지 얼마다 더 (집값이) 뛸지 가늠이 안 될 정도입니다. 이 정부도 이러지도 저러지도 못하는 것 같아요."

-홍남기 부총리가 집값 대책에는 뾰족한 수가 없다는 말까지 했는데요.

"홍남기와 그 전 김동연 관료 출신 부총리에게 맡겼는데 다 실패했습니다. 더구나 코로나 때문에 여러 가지 상황이 안 좋은데 우리나라만 집값이 미친 듯이 뛰고 있단 말이에요. 그냥 뭐 독을 마시는 거고 암세포가 계속 자라는 겁니다. 지금 와서 뾰족한 대안이 없다고 포기 수준에 이른 거지요. 5년짜리 대통령이 할 수 있는 게 없지 않습니까."

-2007년인가요, 친형(김태동 전 청와대 경제수석)과 공저로 낸 '문제는 부동산이야, 바보들아' 첫머리부터 '강남 아파트값 평당 1억 간다'고 했는데, 지금 그렇게 됐습니다.

"땅 1평에 1억 된 것은 오래 전이고 이제는 아파트 1평에 1억이 되어버렸어요. 저는 개인적으로는 문재인 정부가 들어서면서 이런 일이 일어날 거라고 예견을 했어요. 사실 제가 (부동산 문제에 대해) 언론 인터뷰를 다시 하기 시작한 게 2017년 8월입니다. 한동안 안 하다가 8월에 오마이뉴스에서 이 정부에 경고 좀 해달라는 인터뷰를 요청해서 '이러이러한 것을 안 하면 이렇게 된다'는 주장을 했어요"

-친여 성향 언론에서 지적하니 유심히 들을 만도 한데요.

"들은 척도 안했으니 이렇게 됐지요. 지금도 마찬가지예요. 이 정부가 안 하고 있는 것 중에 후분양제가 있어요. 지금 시중에 돈이 3000조가 있다고 하지 않습니까? 그럼 당연히 후분양제를 해야지요. 재벌 대기업들이 자금 동원력이 없는 게 아니잖아요. 자기 자본이 충분하지 않습니까. 시중에 많은 유동성을 끌어들여서 좋은 집짓기 경쟁을 시키는 게 후분양제입니다. 한 석 달 전에 김종인 국민의힘 비대위원장도 후분양제 하자고 했었거든요. 그런데 이 정부에선 후분양제 하자고 주장하는 사람이 한 사람도 없어요. 시중 돈을 흡수해서 할 수 있거든요. 짓지도 않은 것을 분양받겠다고 지난 주에 100만 명이 청약을 했다 하지 않습니까. 그걸 다 소비자 돈으로 짓는다는 거 아닙니까."

-분양을 하는 족족 잘 팔려나가니 제도를 고치려고 하지는 않고 수요만 잡으면 된다는 생각을 한 것 같아요.

"주택시장에 대한 근본적인 개혁을 할 타이밍을 놓친 거죠. 8·4대책이 나올 때까지만 해도 혹시나 하는 기대를 갖고 있었는데, 후분양과 분양가상한제 전국 확대, 분양원가공개 같은 개혁적이다 싶은 정책은 전혀 언급도 안 했어요. 취득세 올리고 재산세, 종합부동산세 올리는 건 근원책이 될 수 없어요. 사실 집값의 '원가'만 올리는 셈입니다."

-왜 그런 정책을 도입하지 않는다고 보십니까.

"이건 이념의 문제도 아니거든요. 기본적으론 부동산 시장에 문제가 없다고 보는 겁니다. 서민들이 원하는 정책이 무언지 발굴해내는 사람이 없어요. "

-김상조 청와대 정책실장은 '서민경제'에 관심을 많이 가지고 있던 분인데요.

"가짜였죠. 그 사람은 말로만 재벌개혁을 끊임없이 얘기를 해왔어요. 장하성도 마찬가지고요. 소액주주운동을 했던 사람인데 전혀 반대쪽으로 가지 않았습니까. 대통령이 경제는 학자 출신들을 믿는 게 아니라 관료 출신한테 전권을 주는 타입이어서 그렇습니다. 그건 노무현대통령도 마찬가지였어요. 초대 경제부총리였던 김진표, 두 번째 이헌재, 그리고 한덕수 이런 사람들을 기용하면서 그 사람들한테 전권을 넘겼어요."

-실제로 현실을 정확히 파악하지 못한 것일 수도 있지 않나요. 아니면 현실을 알면서도 부정하는 것인가요.

"지금도 이 정부가 공식적으로 말하는 집값 상승률은 14%예요. 3년 반에 14%는 심각한 것이 아니죠. 별로 심각하지 않다는 거예요. 지난 3년 반 동안 이 사람들은 '국지적인 현상이다, 그래서 핀셋 규제를 하면 된다'고 했어요. 이런 식으로 대응을 해왔단 말이에요. 반대로 얘기하면, 집값도 오르는 줄도 모르고 관료가 속이고 있었던 겁니다. 심각하다고 얘기할 수가 없는 거예요. 그러면 '서울 아파트값은 14% 올랐는데 왜 공시가격은 60% 올렸냐?' 하는 질문이 생깁니다. 서울 공시가격은 지난 3년 동안 50~60% 올랐어요. 집값이 60% 올랐기 때문에 공시가격을 60% 올려도, 출발할 때 공시가격 시세 반영률이 70%였던 것이 지금도 70%입니다. 이 정권 사람들이 말하는 것처럼 시가가 14%밖에 오르지 않았다면 이미 시세 반영률은 100%가 될 겁니다. 그런데 최근 시세반영률을 앞으로 10년간 90%까지 인상한다는 로드맵을 발표했잖아요. 이것도 거짓말이죠. 근본을 거짓말로 속이니까 모든 게 다 거짓말이 되는 거예요. 땜질, 핀셋, 뭐 이런 정책이 다 꼬인 겁니다."



-정책 책임자들을 모두 경질해야 한다고 주장하고 계신데요.

"예, 그런데 대통령 입장에서는 잘 한다고 생각할 수도 있어요. 60% 올랐는데 14% 올랐다고 뻔뻔하게 계속 거짓말을 줄기차게 해주는 정치 장관이 있으면 대통령으로서는 자기한테 날아올 직격탄이 좀 분산되는 효과가 있겠죠. 이젠 주택정책에 (김현미 장관이) 직접 나서지 못하고 홍남기 부총리가 나서고 있어요. 부동산정책 책임자들을 당장 잘라야 합니다."

-경실련이 청와대 비서관급 이상 부동산 보유 실태를 조사 분석한 것이 있지요?

"작년 말부터 우리가 방향을 틀어서 청와대 참모들이 갖고 있는 아파트가 얼마나 올랐는지 조사를 했어요. 청와대 정책실장이었던 장하성 실장의 집이 10억, 김수현 실장도 10억, 김상조 실장 5억, 김조원 수석 등 두 채 가진 사람들은 십 몇 억까지 올랐어요. 집값을 평균 내보면 작년 11월 현재 40% 올랐거든요. 그런데 국토부장관이 발표한 자료를 보면 '전국적으로 3.5%, 서울 10% 이내, 삼십 몇 주 연속 하락' 이런 식이에요. 임기 절반 동안 부동산 가격과 집값을 잘 관리해왔다고 하는 식입니다. 그래서 청와대 참모들 집값을 조사를 한 거예요."

-경실련이 그 때 이후 집값 상승에 대해 계속 자료를 내놓으면 정부도 계속 방어를 해왔던 것 같습니다.

"청와대 참모들 집값 조사를 했더니 37%가 다주택자들이었어요. 이 정부의 초대 총리를 했던 이낙연 씨가 12억에서 20억원이 됐어요. 그걸 총선 앞두고 19억 5000만원에 팔았어요. 그 아파트가 1999년에 2억에 산 아파트랍니다. 노무현 정부에서 6억, 문재인 정부에서 12억 올랐어요. 결국 자기가 총리하면서 올린 셈이에요. 이 사람들은 여당만 되면 집값을 올립니다. 박병석 국회의장도 마찬가집니다. 반포 주공 1단지 60평을 가지고 있어요. 2000년 8억, 2007년에 22억, 2017년에 32억짜리가 지금은 58억이 됐어요. 집 한 채 가지고 50억 원 자산가가 된 거예요. 국회의장 포함해서 국회의원 20년 하는 동안 자기 집 한 채에서 50억원이 올랐어요. 그런 사람들이 국회의장, 여당 대표, 총리, 청와대 참모가 된 거예요. 결국 소득주도성장이 아니라 불로소득주도성장을 한 거예요."

-고위 공직자들의 집값 상승폭이 더 컸습니까.

"평균적으로 보면 1급 이상 공직자들이 5억 원 이상의 불로소득을 챙겼고 총리나 이런 사람들은 다 10억 원 이상을 챙겼어요. 역대 정권 중에 이렇게 갑자기 오른 적이 없어요. 그런데 더 큰 문제는 강북 지역은 지난 30년 동안 집값이 크게 오르지 않았는데, 여기도 상승 랠리를 탄 거예요. 상계동 같은 곳은 80년대 전두환 시대 이후 줄곧 3억대였어요. 그런데 그것이 지금 10억대가 됐어요. 작년 하반기 이후 급등한 겁니다. 강북 지역도 올랐지요, 수도권으로 전이돼서 수도권도 지금 30평대가 수원 광명 이런 데 가면 다 10억대입니다. 그러면 그게 얼마나 큰돈이냐, 최저임금 올려서 1년에 1500만원 받던 사람이 2000만원 받게 됐습니다. 500만원 올려주고 자기들은 연 3억씩 불로소득을 올렸어요. 월급은 월급대로 억대 연봉을 받고요."

-상대적 빈곤은 더 악화된 셈입니다.

"계속 악화한 겁니다. 이 정도로 이 정부는 실패한 정부인데 책임을 아무한테도 물을 수가 없어요. 왜? 14% 올랐다고 지금도 거짓말을 하고 있으니까. 이제 와서 통계를 재검토한다, 감정원 보고 샘플을 늘려라 하면서도 이 정권 들어서 얼마나 올랐다고 얘기를 안 하는 거예요. 왜 올랐는지 모르는데 어떻게 제대로 된 처방전이 나오겠어요? 진단이 잘못되니까 처방이 계속 잘못되는 겁니다. 배가 아픈데 무좀약을 주면 무슨 효과가 있습니까. 부작용만 더 부추기는 거지요."

-그러면 야당이라도 문제제기를 했어야 하지 않습니까.

"4·15 총선 때 이런 심각한 문제를 이슈로 제기해야 하는데 못한 겁니다. 지금도 마찬가지예요. 문재인 정부의 무능과 거짓도 문제지만 정권을 뺏기고 정신을 못 차린 제1야당도 문제지요. 2014년 12월에 부동산3법이 통과됩니다. 분양가상한제 폐지, 재건축초과환수유예 등을 통과시키는데 큰 활약을 한 사람이 3박이에요. 당시 국회 박기춘 야당 국토위원장, 박덕흠 새누리당 국토위원, 박근혜 대통령이예요. 분양가상한제는 박정희 대통령이 만든 거고 박정희 전두환 노태우 김영삼까지 철저히 지켜서 아파트값이 안 올랐어요. 2000년 이전까지는 서울 아파트값이 2억원이었어요."

-분양가상한제 폐지가 가격폭등의 원인 중 하나라는 말씀인가요.

"과거 노태우 정부 시절에 분양가자율화 얘기를 했던 박승 당시 건교부장관이 자리에서 물러났어요. 민간분양에는 탄력적으로 분양가를 5% 범위 안에서 자율적으로 결정할 수 있도록 하자고 했어요. 그래야 아파트 질이 높아지지 않겠냐 했던 겁니다. 그 정도로 분양가상한제는 엄격히 관리됐던 건데, 그걸 1997년 국가부도 이후 99년에 풀었어요. 아파트가 안 팔리니까 할 수 없었던 면도 물론 있지요. 가장 대표적인 게 강남의 타워팰리스가 평당 900만원에 분양했는데도 70%가 미분양이었어요. 임원들한테 막 안겼어요. 그러던 강남 아파트값이 1999년 분양가 상한제를 풀자마자 이렇게(도표를 주여주면서) 상승합니다. 노무현 대통령이 분양원가공개에 반대를 하니까 폭등을 해요. 그때 비서실장이 문재인 대통령입니다. 그러다가 분양가상한제가 2007년 다시 입법되고 2008년 시행되니까 집값이 안정된 거예요. 지금도 분양가상한제를 하는 둥 마는 둥 하고 있어요. 작년 말에 분양가상한제를 도입한다고 했었어요. 그런데 이낙연, 이해찬 등이 총선 뒤로 미루라고 했습니다. 총선 끝나고 나니까 코로나 때문에 어려우니 또 뒤로 미루자 해서 10, 11월부터 제한적으로 시행이 되는데, 그건 가짜 분양가상한제입니다."

-왜 가짜지요.

"왜 가짜냐, 지금 가격은 잔뜩 부풀린 거니까요. 이게(아파트 사진을 보여주면서) 이명박 정부 때 건물만 분양한 아파트 사진입니다. 토지 빼고 건물만 분양하면 강남의 20평 짜리가 1억 8000만원인가 그래요, 30평짜리가 2억원대이고. 이미 그렇게 분양을 했고, 할 수 있어요. 땅을 제외하고 건물만 분양하면 전국 어디다 짓든 건축비는 똑 같을 거 아니에요? 평당 500~600만원이에요. 그럼 30평짜리 건물가격은 2억 원인 셈이에요. 강남 30평 아파트가 30억원이라면, 건물 2억원을 빼면 땅값이 28억원이라는 셈이거든요. 용적률 300%를 적용하면 한 가구 당 지분이 10평 정도 되니까 28억, 땅 1평이 2억8000만원이 됐다는 겁니다."

-땅에 대해서도 누군가는 값을 치러야 하지 않습니까.

"국가 땅이니까 땅 값에 대해서는 20만~30만 원의 임대료를 받으면 되는 겁니다. 그게 국민의힘의 당론이었어요. 홍준표 대표가 발의를 하고 당론으로 토지임대건물분양특별분양제를 만든 거예요. 그걸 없앤 게, 박덕흠이에요. 박덕흠이라는 사람이 건설회사를 하며 전문건설업협회장을 하다 2012년 국회의원이 돼서 지난 8년 동안 한 일은 새누리당(국민의힘)을 망하게 만든 겁니다. 국민의힘의 주택정책을 토건업자들이 원하는 방향으로 다 바꿔놓았어요. 동료의원들을 구워삶은 거지요."

<2부로 이어집니다>

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