국내 부동산시장 영향,
시중은행 대출금리 오르고
정부, 내년 대출규제 강화
"뉴스테이 공급 효과 기대"
시중은행 대출금리 오르고
정부, 내년 대출규제 강화
"뉴스테이 공급 효과 기대"
■ 미국 제로금리시대 7년만에 마감
미 기준금리 인상으로 은행대출 의존도가 높은 국내 부동산시장이 중장기적으로 악영향을 받을 것으로 전망된다. 이 가운데 정부가 경제부담을 줄이기 위해 내년 대출규제를 강화하기로 해 시장이 직접적인 영향을 받을 것으로 분석된다.
미 기준금리 인상에 이어 한국은행의 기준금리와 시중은행의 대출금리가 순차적으로 오르면서 구입가의 상당 부분을 대출로 마련하는 국내 부동산시장의 위축이 불가피할 것으로 보인다.
과거 한국은행이 미국을 따라 금리를 올리거나 내리는 '동조화'에 보통 1년이 걸린 것을 고려하면 내년 4분기부터 금리 인상에 따른 주택담보대출 부담이 가중될 가능성이 높다. 이에 따라 당분간 대출로 주택을 구매하는 분양시장에 미치는 영향은 적겠지만 중장기적으로 부동산시장에 미치는 영향은 커질 전망이다.
김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "미국이 금리를 올렸다 해도 국내 기준금리 인상으로 곧바로 이어지진 않고 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 높다"며 "주택시장은 심리적 요인이 크게 영향을 미치는 점을 고려할 때 내년 시장은 관망세 내지 올해보다 어려운 상황이 지속될 것"이라고 말했다.
특히 정부가 주택담보대출의 거치식·만기상환을 원리금 분할상환으로 정착시키기 위해 수도권은 내년 2월부터, 지방은 내년 5월 여신심사를 대폭 강화하기로 해 벌어들이는 소득이 별로 없는 이들은 주택대출이 사실상 쉽지 않을 전망이다.
기존의 담보 심사에서 소득에 연계한 상환능력을 심사함에 따라 주택담보대출이 한층 까다로워지는 것이다. 이 때문에 소득이 낮거나 불규칙한 이들이 집을 담보로 급한 생활자금을 빌려 쓰는 것이 어려워질 것으로 보인다.
여기에서 한발 나아가 정부는 내년부터 실수요자 중심의 아파트 대출시장 정착을 위해 중도금 집단대출을 손볼 계획이다. 중도금 집단대출은 아파트를 구매한 사람의 상환능력이 아닌 시행사나 시공사의 보증을 통해 일괄적으로 이뤄지는 저리의 대출로, 보통 3%대의 저금리로 분양가의 70%까지 빌릴 수 있다. 이 분양보증을 책임지는 주택도시보증공사에도 주택금융공사(1인당 3억원, 최대 2건)처럼 보증 한도와 이용 건수를 제한하는 규정을 만들어 아파트 대출시장을 투자 목적이 아닌 실수요자 중심으로 바꾼다는게 정부의 구상이다. 이럴 경우 10억원이 넘는 고가 아파트나 10억원 이하의 여러 아파트를 대출로 마련할 계획이었던 신규 구매층이 사라져 분양시장은 적잖은 타격을 받을 것으로 보인다. 올해 고분양가 행진을 기록한 서울 강남권 재건축이나 부산, 대구 등에서 투자 목적으로 아파트를 구매하는 분위기가 가라앉을 수 있다.
다만 정부가 임대주택의 일종인 뉴스테이 공급을 크게 늘리고 지역 개발규제를 완화하기로 해, 국내와 해외에서 공통적으로 일감부족 현상을 빚을 우려가 있는 건설업계에 다소나마 성장기회가 될 가능성이 있다.
한 대형 건설사 관계자는 "여신심사를 강화하는 대출규제에 금리 인상, 중도금 집단대출 제한까지 생기면 내년 분양시장은 매우 어려워질 것"이라며 "해외건설 위기 속에 분양시장까지 위축될 경우 일부 사정이 안 좋은 건설사는 생사를 놓고 힘든 한 해를 보내게 될 것"이라고 말했다.
허우영기자 yenny@
미 기준금리 인상으로 은행대출 의존도가 높은 국내 부동산시장이 중장기적으로 악영향을 받을 것으로 전망된다. 이 가운데 정부가 경제부담을 줄이기 위해 내년 대출규제를 강화하기로 해 시장이 직접적인 영향을 받을 것으로 분석된다.
미 기준금리 인상에 이어 한국은행의 기준금리와 시중은행의 대출금리가 순차적으로 오르면서 구입가의 상당 부분을 대출로 마련하는 국내 부동산시장의 위축이 불가피할 것으로 보인다.
과거 한국은행이 미국을 따라 금리를 올리거나 내리는 '동조화'에 보통 1년이 걸린 것을 고려하면 내년 4분기부터 금리 인상에 따른 주택담보대출 부담이 가중될 가능성이 높다. 이에 따라 당분간 대출로 주택을 구매하는 분양시장에 미치는 영향은 적겠지만 중장기적으로 부동산시장에 미치는 영향은 커질 전망이다.
김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "미국이 금리를 올렸다 해도 국내 기준금리 인상으로 곧바로 이어지진 않고 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 높다"며 "주택시장은 심리적 요인이 크게 영향을 미치는 점을 고려할 때 내년 시장은 관망세 내지 올해보다 어려운 상황이 지속될 것"이라고 말했다.
특히 정부가 주택담보대출의 거치식·만기상환을 원리금 분할상환으로 정착시키기 위해 수도권은 내년 2월부터, 지방은 내년 5월 여신심사를 대폭 강화하기로 해 벌어들이는 소득이 별로 없는 이들은 주택대출이 사실상 쉽지 않을 전망이다.
기존의 담보 심사에서 소득에 연계한 상환능력을 심사함에 따라 주택담보대출이 한층 까다로워지는 것이다. 이 때문에 소득이 낮거나 불규칙한 이들이 집을 담보로 급한 생활자금을 빌려 쓰는 것이 어려워질 것으로 보인다.
여기에서 한발 나아가 정부는 내년부터 실수요자 중심의 아파트 대출시장 정착을 위해 중도금 집단대출을 손볼 계획이다. 중도금 집단대출은 아파트를 구매한 사람의 상환능력이 아닌 시행사나 시공사의 보증을 통해 일괄적으로 이뤄지는 저리의 대출로, 보통 3%대의 저금리로 분양가의 70%까지 빌릴 수 있다. 이 분양보증을 책임지는 주택도시보증공사에도 주택금융공사(1인당 3억원, 최대 2건)처럼 보증 한도와 이용 건수를 제한하는 규정을 만들어 아파트 대출시장을 투자 목적이 아닌 실수요자 중심으로 바꾼다는게 정부의 구상이다. 이럴 경우 10억원이 넘는 고가 아파트나 10억원 이하의 여러 아파트를 대출로 마련할 계획이었던 신규 구매층이 사라져 분양시장은 적잖은 타격을 받을 것으로 보인다. 올해 고분양가 행진을 기록한 서울 강남권 재건축이나 부산, 대구 등에서 투자 목적으로 아파트를 구매하는 분위기가 가라앉을 수 있다.
다만 정부가 임대주택의 일종인 뉴스테이 공급을 크게 늘리고 지역 개발규제를 완화하기로 해, 국내와 해외에서 공통적으로 일감부족 현상을 빚을 우려가 있는 건설업계에 다소나마 성장기회가 될 가능성이 있다.
한 대형 건설사 관계자는 "여신심사를 강화하는 대출규제에 금리 인상, 중도금 집단대출 제한까지 생기면 내년 분양시장은 매우 어려워질 것"이라며 "해외건설 위기 속에 분양시장까지 위축될 경우 일부 사정이 안 좋은 건설사는 생사를 놓고 힘든 한 해를 보내게 될 것"이라고 말했다.
허우영기자 yenny@
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