시세차익보다 '수익률개념' 잡아라
부동산 투자 지형이 빠르게 재편되고 있다. 재편 방향은 크게 두 갈래. 첫째는 투자 대상과 기준의 변화. 지난 달 수도권 상가 분양 시장에는 깜짝 놀란 만한 사건이 벌어졌다. 한 택지지구 내 상가 분양에서 수백명의 입찰자들이 몰려들어 낙찰가율이 무려 300%까지 치솟았다. 부동산 투자의 무게중심이 아파트에서 `수익성' 부동산으로 이동하고 있는 흐름을 단적으로 보여 주는 사례다. 우리나라 부동산 시장도 이제 막연한 시세상승 가능성이 아니라 구체적인 투자수익률에 따라 부동산 가치를 평가하는 선진국형 투자개념이 정착될 것으로 대부분 전문가들은 예상한다.
두 번째 변화 방향은 철저한 차별화. 상품ㆍ지역별로 재료에 따라 명암이 극명하게 엇갈리고 있다. 내년에는 이 같은 흐름이 더욱 가속화할 것으로 보인다. LG경제연구원 김성식 박사는 "앞으로 시세차익보다는 임대수익을 중시하는 투자패턴이 자리잡을 것이다. 내년엔 수익률과 입지여건 등을 중심으로 한 상품별 등락이 어느 해보다 심해질 것이다."고 점쳤다. 전문가들의 전망을 중심으로 내년 부동산 시장의 유망 상품을 조망해본다.
주택 규제로 상가 인기...배후세대수 잘 따져야
◇상가〓내년 상가 시장에 대해 전문가들은 공통적으로 긍정적 전망을 내놓고 있다. 주택 시장에 대한 규제 강도가 높아지고 있는 만큼 상가 쪽은 반사이익을 누릴 것이라는 견해다. 하지만 무조건 사두면 재테크를 할 수 있다는 식의 묻지마 투자는 상당히 위험하다. `상가114'의 유영상 소장은 "상가는 지역이나 업종에 따른 부침이 매우 큰 편"이라며 "점포가 들어서는 지역의 발전가능성이나 업종분포현황 등을 꼼꼼히 챙겨야 낭패를 면할 수 있다"고 조언했다.
유소장은 유망 상가 상품으로 단지내 상가를 꼽았다. 그는 단지내 상가가 배후 세대를 기본으로 한 안정적인 이미지에 힘입어 내년에도 꾸준한 인기를 모을 것으로 전망했다. 그러나 단지내 상가 주변에 대형할인점이나 백화점이 들어서게 되면 상가가 슬럼화될 가능성이 높다. 그래서 단지에 필요한 필수업종이 무엇인지 잘 고려해야 한다. 단지내 상가의 경우 배후 세대수가 최소 600가구 이상이 돼야 하며 상가 연면적이 배후 세대수와 비교해 0.3% 이하라면 투자가치가 있다고 봐도 무방하다.
한편 택지지구내 상가도 상승 리듬을 탈 것으로 보인다. 천안 두정지구나 화성 병점지구, 용인 구갈3지구 등이 유망한 상업 지역으로 꼽힌다. 특히 분당의 백궁ㆍ정자 지구는 업무시설과 주거단지가 혼합된 지역으로 주말 뿐 아니라 주중에도 호황을 보일 것으로 점쳐진다. 이 지역 주변으로 내년에 2만여가구가 입주할 예정이고 오는 2009년엔 현 분당선과 신 분당선의 환승역이 개통되기 때문에 앞으로 수도권 최고의 상업 지역으로 부상할 것으로 예상하는 전문가들이 많다.
부동자금 유입가능성...총선공약 미리 점쳐야
◇토지〓내년 토지 시장의 움직임을 놓고 전문가들은 전체적으로 활발하지는 않겠지만 재료 있는 지역을 중심으로 꾸준한 상승세를 이어갈 것이란 전망을 하고 있다. 이 같은 전망을 내놓는 근거는 올해 아파트 시장으로 집중 유입된 부동자금이 내년에 토지 시장으로 옮겨갈 가능성이 높다는 데 있다. 내년 아파트 시장을 이탈하는 부동자금은 속성상 주식이나 금융 시장으로 투자 진로를 틀기보다는 부동산 쪽에서 재투자의 방향을 모색할 가능성이 크다. 이러한 부동자금 중 장기운용을 선택하는 자금이 토지 시장을 두드릴 가능성이 높은 것이다.
전문가들 사이에서 내년 투자 유망지로 거론되는 지역은 △광명ㆍ파주ㆍ김포ㆍ동탄 등 택지개발지구 주변 △북부외곽순환도로 IC 주변 △고속철 역세권 △총선 개발공약에 따른 수혜지역 등이다. 고종완 RE멤버스 대표는 "총선이 부동산 시장에 미치는 영향은 많이 줄었지만 선거는 전통적으로 주택이나 상가보다 토지 시장에 큰 영향을 준다"며 `현실성 있는' 개발공약을 유심히 살펴보라고 조심스럽게 조언했다.
한편 정훈록 오너스코리아 대표는 최근 서울시가 개발계획을 발표한 세곡동, 우면동 등 강남권의 그린벨트 해제 예정지 주변을 매력적인 투자대상으로 꼽았다. 정 대표는 "이 지역은 강남권의 마지막 `금싸라기 땅'이어서 계획대로 개발이 추진되면 주변 일대가 큰 폭의 오름세를 탈 것"이라며 "하지만 실제 추진 과정에서 환경ㆍ시민단체의 격렬한 반발이 예상되는 만큼 사태 추이를 좀 더 지켜본 후 투자 여부를 결정하는 게 좋을 것"이라고 말했다.
용산ㆍ광명 등 재료있는 지역 선별 투자를
◇아파트〓내년 아파트 시장에 대한 전문가들의 전망은 대부분 비관론에 가깝다. 심지어 외환위기 이후 가장 극심한 불황에 시달릴 것이란 우울한 전망마저 나오고 있다. 하지만 이런 비관론의 와중에서도 아파트 투자의 유효성을 주장하는 목소리가 만만치 않다. 이들 주장의 핵심은 `정말 경쟁력 있는 아파트'는 불황에도 흔들리지 않으며 경기가 회복되면 가격 상승으로 그 가치가 더욱 빛난다는 것이다. 김광석 닥터아파트 팀장은 "지역 개발 방향, 지역내 주택 분포 현황, 교통여건, 단지 규모, 주변환경, 건축연한 등 여러 변수를 `미시적으로' 검색해 투자 대상을 최대한 선별한다면 여전히 재테크가 가능하다"고 말했다.
최근 투자 대상 1순위로 떠오른 용산의 경우는 오래된 아파트가 많기 때문에 한강변의 신규 주상복합아파트가 백미로 떠오를 가능성이 크다. 미군기지 이전이 예정돼 있는 평택ㆍ오산은 외국인 임대용 주택, 광명은 철산ㆍ하안 등 대규모 재건축 단지가 눈여겨봐야 할 투자대상이다. 또 교통인프라 부재로 저평가돼 왔던 용인은 2007년 개통 예정인 영덕―양재간 고속도로 진입이 쉬운 아파트 중심으로 가격 상승이 점쳐지고 있고 분당의 경우는 앞으로 상록마을이 시세를 주도할 가능성이 크다. 이 곳이 2009년 개통 예정인 신분당선 정자역 바로 인근에 위치해 있기 때문이다. 중소형 위주로 공급이 이루어진 천안 두정ㆍ불당지구에서는 대형 평형 분양권이 희소가치 덕분에 한층 주가를 높이고 있다.
한편 뚝섬 생태공원이 들어설 예정인 성수역 인근은 교통과 환경 여건을 동시에 갖춘 특급 주거타운으로 자리매김할 것으로 보인다.
장진택cjt@assetco.co.kr
부동산 투자 지형이 빠르게 재편되고 있다. 재편 방향은 크게 두 갈래. 첫째는 투자 대상과 기준의 변화. 지난 달 수도권 상가 분양 시장에는 깜짝 놀란 만한 사건이 벌어졌다. 한 택지지구 내 상가 분양에서 수백명의 입찰자들이 몰려들어 낙찰가율이 무려 300%까지 치솟았다. 부동산 투자의 무게중심이 아파트에서 `수익성' 부동산으로 이동하고 있는 흐름을 단적으로 보여 주는 사례다. 우리나라 부동산 시장도 이제 막연한 시세상승 가능성이 아니라 구체적인 투자수익률에 따라 부동산 가치를 평가하는 선진국형 투자개념이 정착될 것으로 대부분 전문가들은 예상한다.
두 번째 변화 방향은 철저한 차별화. 상품ㆍ지역별로 재료에 따라 명암이 극명하게 엇갈리고 있다. 내년에는 이 같은 흐름이 더욱 가속화할 것으로 보인다. LG경제연구원 김성식 박사는 "앞으로 시세차익보다는 임대수익을 중시하는 투자패턴이 자리잡을 것이다. 내년엔 수익률과 입지여건 등을 중심으로 한 상품별 등락이 어느 해보다 심해질 것이다."고 점쳤다. 전문가들의 전망을 중심으로 내년 부동산 시장의 유망 상품을 조망해본다.
주택 규제로 상가 인기...배후세대수 잘 따져야
◇상가〓내년 상가 시장에 대해 전문가들은 공통적으로 긍정적 전망을 내놓고 있다. 주택 시장에 대한 규제 강도가 높아지고 있는 만큼 상가 쪽은 반사이익을 누릴 것이라는 견해다. 하지만 무조건 사두면 재테크를 할 수 있다는 식의 묻지마 투자는 상당히 위험하다. `상가114'의 유영상 소장은 "상가는 지역이나 업종에 따른 부침이 매우 큰 편"이라며 "점포가 들어서는 지역의 발전가능성이나 업종분포현황 등을 꼼꼼히 챙겨야 낭패를 면할 수 있다"고 조언했다.
유소장은 유망 상가 상품으로 단지내 상가를 꼽았다. 그는 단지내 상가가 배후 세대를 기본으로 한 안정적인 이미지에 힘입어 내년에도 꾸준한 인기를 모을 것으로 전망했다. 그러나 단지내 상가 주변에 대형할인점이나 백화점이 들어서게 되면 상가가 슬럼화될 가능성이 높다. 그래서 단지에 필요한 필수업종이 무엇인지 잘 고려해야 한다. 단지내 상가의 경우 배후 세대수가 최소 600가구 이상이 돼야 하며 상가 연면적이 배후 세대수와 비교해 0.3% 이하라면 투자가치가 있다고 봐도 무방하다.
한편 택지지구내 상가도 상승 리듬을 탈 것으로 보인다. 천안 두정지구나 화성 병점지구, 용인 구갈3지구 등이 유망한 상업 지역으로 꼽힌다. 특히 분당의 백궁ㆍ정자 지구는 업무시설과 주거단지가 혼합된 지역으로 주말 뿐 아니라 주중에도 호황을 보일 것으로 점쳐진다. 이 지역 주변으로 내년에 2만여가구가 입주할 예정이고 오는 2009년엔 현 분당선과 신 분당선의 환승역이 개통되기 때문에 앞으로 수도권 최고의 상업 지역으로 부상할 것으로 예상하는 전문가들이 많다.
부동자금 유입가능성...총선공약 미리 점쳐야
◇토지〓내년 토지 시장의 움직임을 놓고 전문가들은 전체적으로 활발하지는 않겠지만 재료 있는 지역을 중심으로 꾸준한 상승세를 이어갈 것이란 전망을 하고 있다. 이 같은 전망을 내놓는 근거는 올해 아파트 시장으로 집중 유입된 부동자금이 내년에 토지 시장으로 옮겨갈 가능성이 높다는 데 있다. 내년 아파트 시장을 이탈하는 부동자금은 속성상 주식이나 금융 시장으로 투자 진로를 틀기보다는 부동산 쪽에서 재투자의 방향을 모색할 가능성이 크다. 이러한 부동자금 중 장기운용을 선택하는 자금이 토지 시장을 두드릴 가능성이 높은 것이다.
전문가들 사이에서 내년 투자 유망지로 거론되는 지역은 △광명ㆍ파주ㆍ김포ㆍ동탄 등 택지개발지구 주변 △북부외곽순환도로 IC 주변 △고속철 역세권 △총선 개발공약에 따른 수혜지역 등이다. 고종완 RE멤버스 대표는 "총선이 부동산 시장에 미치는 영향은 많이 줄었지만 선거는 전통적으로 주택이나 상가보다 토지 시장에 큰 영향을 준다"며 `현실성 있는' 개발공약을 유심히 살펴보라고 조심스럽게 조언했다.
한편 정훈록 오너스코리아 대표는 최근 서울시가 개발계획을 발표한 세곡동, 우면동 등 강남권의 그린벨트 해제 예정지 주변을 매력적인 투자대상으로 꼽았다. 정 대표는 "이 지역은 강남권의 마지막 `금싸라기 땅'이어서 계획대로 개발이 추진되면 주변 일대가 큰 폭의 오름세를 탈 것"이라며 "하지만 실제 추진 과정에서 환경ㆍ시민단체의 격렬한 반발이 예상되는 만큼 사태 추이를 좀 더 지켜본 후 투자 여부를 결정하는 게 좋을 것"이라고 말했다.
용산ㆍ광명 등 재료있는 지역 선별 투자를
◇아파트〓내년 아파트 시장에 대한 전문가들의 전망은 대부분 비관론에 가깝다. 심지어 외환위기 이후 가장 극심한 불황에 시달릴 것이란 우울한 전망마저 나오고 있다. 하지만 이런 비관론의 와중에서도 아파트 투자의 유효성을 주장하는 목소리가 만만치 않다. 이들 주장의 핵심은 `정말 경쟁력 있는 아파트'는 불황에도 흔들리지 않으며 경기가 회복되면 가격 상승으로 그 가치가 더욱 빛난다는 것이다. 김광석 닥터아파트 팀장은 "지역 개발 방향, 지역내 주택 분포 현황, 교통여건, 단지 규모, 주변환경, 건축연한 등 여러 변수를 `미시적으로' 검색해 투자 대상을 최대한 선별한다면 여전히 재테크가 가능하다"고 말했다.
최근 투자 대상 1순위로 떠오른 용산의 경우는 오래된 아파트가 많기 때문에 한강변의 신규 주상복합아파트가 백미로 떠오를 가능성이 크다. 미군기지 이전이 예정돼 있는 평택ㆍ오산은 외국인 임대용 주택, 광명은 철산ㆍ하안 등 대규모 재건축 단지가 눈여겨봐야 할 투자대상이다. 또 교통인프라 부재로 저평가돼 왔던 용인은 2007년 개통 예정인 영덕―양재간 고속도로 진입이 쉬운 아파트 중심으로 가격 상승이 점쳐지고 있고 분당의 경우는 앞으로 상록마을이 시세를 주도할 가능성이 크다. 이 곳이 2009년 개통 예정인 신분당선 정자역 바로 인근에 위치해 있기 때문이다. 중소형 위주로 공급이 이루어진 천안 두정ㆍ불당지구에서는 대형 평형 분양권이 희소가치 덕분에 한층 주가를 높이고 있다.
한편 뚝섬 생태공원이 들어설 예정인 성수역 인근은 교통과 환경 여건을 동시에 갖춘 특급 주거타운으로 자리매김할 것으로 보인다.
장진택cjt@assetco.co.kr
