'임대사업자 의무가입' 임대보증 가입 요건 일부 강화
9억원 미만 공동주택은 '공시가 130.5%'까지 임대보증 가입 가능
다음달 연립, 다세대, 오피스텔 등 비(非)아파트 주택 공급 활성화를 위한 단기등록임대 제도가 부활한다. 1주택자가 빌라를 구입해 단기임대로 등록하면 1가구1주택 특례를 적용받을 수 있다.
28일 국토교통부는 다음달 4일부터 6년 단기임대주택 등록이 가능하고 등록 주택에 종합부동산세 합산 배제, 양도세·법인세 중과 배제 등 세제 혜택을 부여한다고 밝혔다. 세제 혜택 대상은 수도권을 기준으로 건설형은 공시가격 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하다. 비수도권은 건설형 6억원, 매입형 2억원 이하면 된다.
단기임대는 2017년 문재인 정부 때 도입됐으나 다주택자의 투기나 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적이 뒤따르자 2020년 폐지됐다.
이번에 재도입된 단기임대 제도의 의무 임대 기간은 문 정부의 4년에서 6년으로 늘었고, 아파트는 제외됐다. 6년 단기임대를 장기임대주택으로 변경할 경우에는 당초 등록한 주택의 임대 기간을 최대 6년까지 전부 임대의무기간으로 인정해준다.
정부는 비아파트 단기등록임대 도입과 함께 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 가입 기준을 일부 강화했다. 임대보증 가입을 위한 주택가격을 산정할 때는 주택 유형과 가액에 따라 공시가격 적용 비율에 차이를 둔다.
지금은 공시가격 2억원인 빌라가 임대보증에 가입한다고 하면 150%인 3억원까지 집값으로 쳐준다. 그러나 앞으로는 9억원 미만 공동주택은 145%, 9억원 이상∼15억원 미만은 130% 등 공시가격 적용비율을 일부 조정한다.
여기에 부채비율 90% 기준이 적용된다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값이다. 근저당권 설정이 없다면 공시가격이 2억원인 빌라는 전셋값이 2억7000만원(주택가격 3억원×부채비율 0.9) 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있다. '공시가격의 130.5%'가 가입 기준으로 적용되는 셈이다.
공시가격과 함께 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액을 임대보증 집값 산정 기준으로 삼기로 했다. 집주인이 집값에 비해 공시가격이 지나치게 낮다는 이의를 신청하고, HUG가 이의를 인정한다면 감정평가액을 적용해 집값을 산정한다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.
주택가격 산정 방식 개편은 다음 달 4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용한다. 그전에 등록한 민간임대주택은 내년 7월 1일부터 개편안을 적용한다.
국토부는 "임대보증 가입 때 주택가격을 보다 적절하게 산정해 주택가격 부풀리기를 통한 전세사기, 보증사고를 방지할 수 있을 것으로 기대한다"고 밝혔다.
정부는 아울러 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상 복구비를 요구해 분쟁이 일어나는 것을 방지하기 위해 '민간임대주택법 시행규칙'에 원상복구 대상과 수선비 산출에 관한 규정을 새로 만들었다.
임대사업자와 임차인은 입주 때나 퇴거 때 같이 입회해 시설물의 상태를 확인한 뒤 원상복구 대상을 선정하고, 임차인이 부담할 비용은 상호 합의에 따라 산출하도록 했다. 수선비는 실비를 기준으로 시설물이 얼마나 오래됐는지에 따른 감가상각률을 적용해 산출해야 한다.
국토부는 더 구체적인 가이드라인을 마련하기 위한 연구용역에 다음 달 착수해 내년 상반기 관련 기준을 제정할 계획이다.또 지자체 공무원이 주택 임대차계약 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금 반환보증 내역 정보를 활용할 수 있도록 했다. 임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류가 허위인지 점검할 수 있도록 하기 위해서다.
지금까지는 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능했지만, 앞으로는 지자체 공무원이나 이해관계자가 부기등기 말소를 법원에 촉탁할 수 있다. 이에 따라 민간임대주택 말소 후에도 부기등기가 남아있어 불편을 겪는 사례를 막을 수 있게 됐다.
