국토연구원 박진백 부연구위원과 박천규 본부장은 5일 국토정책 브리프(Brief) 제955호 '주택 임대차시장 현황과 개선 방향'에서 최근 주택임대차 시장 현황 및 이슈를 분석하고 임대차시장 제도 개선방향을 제안했다.
이 보고서에 따르면 2020년 이후 임대차 시장은 전세를 중심으로 변동성이 확대됐다. 전세가격 변동에 대해서는 매매가격과 금리, 전세 갱신계약 등의 기여도가 높았던 것으로 분석됐다.
코로나19에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020년~2021년 시기에는 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 크게 상승했지만 월세는 상승폭이 크지 않았다.
이후 금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락, 월세는 2022년 10월부터 하락해 작년 7월 기준 전세는 고점 대비 11.5%, 월세는 고점 대비 1.7%를 보였다.
전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기와 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대됐고, 임대차 시장은 월세 선호가 높아지는 것으로 분석됐다.
2014년~2021년까지 임대차거래에서 40% 수준이었던 월세 거래는 2022년부터는 50%를 넘어선 것으로 나타났다.
최근 임대차 시장은 공시가격 3억원 이하 주택의 등락이 높았고, 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원에 집중되는 등 저가를 중심으로 리스크가 발생하는 것으로 분석됐다.
연구진은 임대차 시장의 안정성과 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편해 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축해야 한다고 했다. 또 임대차 시장의 월세화에 대비해 전세에 유리하게 설계된 제도 개선이 필요하다고 제언했다. 박순원기자 ssun@dt.co.kr
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