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[THE FINANCE] 다시 떨어지는 서울 집값… 재개발·재건축 투자 해볼까?

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서울아파트 가격 하락하자 정부·지자체 등 규제 완화 나서
재개발·재건축 투자 시 상승하는 공사비 반드시 확인해야
[THE FINANCE] 다시 떨어지는 서울 집값… 재개발·재건축 투자 해볼까?
서울 동대문구의 한 재개발 아파트 건설현장 모습. <연합뉴스 제공>

서울 아파트 가격이 하락기에 접어들면서 정부와 지자체 등이 재개발·재건축 규제 완화에 나서고 있다. 그간 정부는 집값이 상승하는 시기 집값 상승 자극을 우려해 규제 완화에 소극적인 편이었지만, 지금처럼 집값 하락이 완연한 시기에는 규제 완화가 이어져 왔다.

예를 들어 서울시는 최근 송파구 잠실주공5단지 최고 층수 규제를 완화해 70층 재건축을 허용키로 했지만 현재 이 아파트 가격은 더 이상 상승하지 않고 있다. 전문가들은 아파트 가격이 하락하는 지금이 정비사업 투자의 적기라고 평가한다. 집값 하락기에는 집값 급등 우려가 제한돼 정비사업 규제 문턱이 낮아져 사업 추진이 쉬워질 수 있다고 보기 때문이다.

◇재개발·재건축부터 리모델링까지… 도시정비사업의 유형

전국 곳곳에서 낡은 집을 허물고 새 아파트를 짓는 도시정비사업이 이뤄지고 있다. 도시정비사업의 대표 종류로는 민간 재개발·재건축부터 리모델링 사업 등이 있다. 도시정비사업은 노후화된 주거환경을 개선하는 사업의 통칭을 말한다.

재개발은 주거환경 개선과 도시 기능 회복, 기반 시설이 열악한 지역에서 진행하는 것으로 공공사업 성격을 띤다. 기존에 있던 건물과 도로 등 낙후된 부지를 철거한 후 건물과 도로를 새로 짓는 것 사업이다. 낙후된 곳을 정비한다는 공공적 성격을 가지고 있다. 일반적으로 재개발은 노후 빌라 단지를 부수고 아파트와 도로를 새로 짓는 사업이라고 생각하면 이해하기 쉬워진다. 재건축은 기존 헌집을 부수고 새 새집을 짓는데 그치지만, 재개발은 구역 내 도로도 새로 정비 해야한다. 또 재개발 구역에 집을 가진 집주인은 현재 거주 중인 세입자에게 공공 임대주택 또는 주거 대책비용을 지급해야 하는 의무가 있다.

반면 재건축은 노후된 주택 지역의 주거환경 개선이 목적으로 민간주택 사업의 성격을 띠며 기반 시설이 비교적 양호한 지역에서 하는 사업이다. 재건축 사업은 건물만 부수고 그 자리에 아파트를 새로 짓는 것을 말한다. 재건축 사업의 경우 구역 내 도로를 새로 짓거나 하지 않아도 된다. 노후 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 사업이라고 이해하면 된다.

재개발·재건축 이외에 리모델링 사업도 있다. 리모델링은 연식이 15년 이상인 건축물에서만 진행할 수 있는 사업이다. 건물을 완전히 부수는 형태가 아니라 뼈대를 남긴 상태에서 수직 또는 수평으로 세대수를 증가시켜 새로 짓는 방식이다. 리모델링은 노후 아파트가 새 아파트로 다시 지어진다는 점에서 재건축과 사업 방식이 유사해 보이지만, 인프라 등은 크게 늘리기 어렵고 면적에도 한계가 있어 수익성이 낮은 편이다. 대신 리모델링은 재건축에 비해 지자체 인허가가 간편하고 사업 속도가 빠르다는 장점이 있다.

[THE FINANCE] 다시 떨어지는 서울 집값… 재개발·재건축 투자 해볼까?
◇ 재개발vs재건축 투자시 장단점

재개발은 비교적 소액으로도 투자할 수 있다는 점에 장점이 있다. 재개발은 대지지분이 작더라도 입주권 취득이 가능하다. 대지지분이 작을수록 초기 투자금액을 줄일 수 있다. 아파트를 매매하는 것이 아니기 때문에 각자의 예산에 맞는 물건을 선택해 투자하는 것이 가능하다.

다만 재개발 사업은 재건축에 비해 예상되는 소요 기간이 길다는 단점이 있다. 정비업계에서는 재건축 사업 소요 기간을 10년인 것으로 평가하는데, 재개발은 이보다 예상 기간이 길다.

또 자신이 투자한 재개발 물건 주변에 신축 빌라나 오피스텔 등이 다수 준공돼있거나 현재 공사 중인 곳이 많다면 노후도 조건을 충족하지 못해 재개발 사업이 불발될 가능성도 있다. 또 구역 내에서 재개발 동의율이 낮아지거나, 자신이 투자한 물건의 위치가 구역 외곽 지역에 위치할 경우 제척될 가능성이 있다는 점도 유의해야 한다. 또 재개발 구역 내에 종교 시설이 위치하는 경우 보상 절차가 까다로워 재개발 사업에 차질을 빚을 수 있다. 현재 서울 성북구 장위10구역 재개발 조합은 구역 내 위치한 사랑제일교회를 제척하지 못해 재개발을 진행하지 못하고 있다.

반대로 재건축은 재개발에 비해 사업 기간이 짧다는 것이 장점이다. 또 재개발에 비해 불확실성이 적고, 재건축 주민 동의율을 얻는 것도 수월한 편이다. 재개발 사업처럼 자신의 투자 물건이 제척될 우려도 적다. 다만 재건축은 재개발에 비해 초기 투자 비용이 많이 드는 편이다. 재건축은 기반시설이 비교적 양호한 지역에서 추진하는 사업이다 보니 재개발에 비해 사업 추진 열기가 강하지 않으며, 부동산 경기 하강 시 재건축 열기가 줄어들 수 있다는 점도 단점이다. 재건축은 재개발에 비해 안정적이지만, 사업 마진률은 적은 편이다.

◇ 재개발·재건축 투자자 모두 상승하는 공사비 유의해야

재개발·재건축 투자자를 고민하고 있다면 상승하는 공사비를 반드시 확인해야 한다. 지난해 초 러시아·우크라이나 전쟁 발발 이후 글로벌 공급망에 문제가 생겼고, 건설 원자재인 철근·시멘트 가격은 지난해 상반기보다 30% 이상 급등한 상황이다. 건설 분야 물가지수인 건설공사비지수는 2020년 1월 118.30에서 올해 1월 150.87로 뛰었고 9월에는 153.70까지 상승했다. 이는 곧바로 전국에서 진행 중인 재개발·재건축 건설현장 공사비 상승 요인으로 이어지고 있다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 서울 23개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 673만원으로, 전년 578만원에 비해 16.3% 올랐다. 정비업계에서는 올해 재건축·재개발 사업지 평균 공사비가 700만원 수준을 가볍게 넘어설 것으로 보고 있다.

공사비 인상 불가 시 조합원들의 입주를 불허하겠다는 재건축·재개발 현장도 늘고 있다. 올해 서울 강남구 대치 푸르지오 써밋·은평구 DMC파인시티자이·양천구 신목동 파라곤 시공사는 조합원들이 건설 공사비를 인상하지 않을 시 조합원들에게 입주 키를 불출하지 않겠다고 맞서기도 했다. 이에 일부 현장에서는 입주 지연 사태가 벌어지기도 했다.

정비업계 관계자는"재개발·재건축은 정해진 사업 소요 기간이 없고 경기 영향도 많이 받다 보니 리스크가 큰 사업이지만, 오랜 세월 기다리다 보면 헌집이 언젠가 반드시 새집이 되는 사업이기도 하다"며 "지금처럼 집값 하락이 완연한 시기에는 재개발·재건축 관련 규제 완화가 이어질 가능성이 있으니 투자자들은 이를 유심히 지켜볼 필요가 있다"고 전했다.박순원기자 ssun@dt.co.kr


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