오랜만에 1000억원 이상 대형 거래가 다수 성사되면서 올해 1분기 서울 대형 오피스 시장은 훈풍이 불고 있다.
18일 글로벌 부동산 서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아가 발행한 '2024년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스 시장 거래 금액은 약 3조462억원으로 집계됐다.
1000억원을 넘는 대형 계약이 7건이나 체결되면서 직전 분기에 비해 거래 금액이 27.6% 증가했다. JLL은 연면적 3만3000㎡ 이상, 바닥면적 1089㎡ 이상의 우수한 시설을 갖추고 입지가 뛰어난 오피스 건물을 A급으로 분류한다. 1분기 가장 규모가 컸던 거래는 강남권역의 아크플레이스로, 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각했다. 이지스자산운용에 의해 설립된 YD816PFV가 매입한 메트로타워(4200억원)와 서울로타워(3100억원)가 그 뒤를 이었다.
JLL 코리아는 "서울 오피스 시장에 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물이 한꺼번에 쏟아지고 있지만, 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래가 지연되고 있다"며 "가격 조정이 수반돼야 그나마 거래가 성사되고 있다"고 전했다.
임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)의 활동이 이번 분기에도 이어졌다. 한화자산운용이 소유한 강남권역의 T412는 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 팔렸고, 코람코자산신탁이 보유한 케이스퀘어시티는 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 이 빌딩을 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.
심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 "자금력이 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토하면서 대형 오피스는 거래가 지연되는 상황"이라면서 "그럼에도 불구하고 아크플레이스와 같은 초대형 거래가 이번 분기에 성사되면서 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것 같다"고 말했다.
견조한 임대 수요에 힘입어 공실률은 낮은 수준을 유지했고, 임대료도 상승 추세를 이어갔다. 1분기 서울 A급 오피스 시장 공실률은 평균 3.6%로, 통상 자연공실률로 보는 5%를 여덟 분기째 밑돌았다.
이번 분기에 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년까지 서울에서 공급이 예정된 A급 오피스가 없어 공실률은 계속 낮은 추세를 이어갈 것으로 전망됐다. 권역별 공실률은 도심권역 1.7%, 강남권역 0.3%, 여의도권역 10.5%로, 세 권역에서 모두 공실률이 전 분기보다 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다.
이미 체결된 계약에 따라 TP타워의 입주가 마무리되면 여의도권역의 공실률도 다시 2% 이하로 떨어질 것으로 JLL 코리아는 전망했다.
견조한 수요에 비해 공급은 제한되면서 서울 오피스 임대료는 계속 상승하는 추세다. 1분기 서울 A급 오피스의 3.3㎡당 실질임대료는 13만7200원으로 전 분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 올랐다. 권역별 3.3㎡당 실질 임대료는 강남권역 15만3100원, 도심권역 13만8900원, 여의도권역 11만5900원 등이었다.이윤희기자 stels@dt.co.kr
