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주민 신탁재산 담보로 자금조달 못한다

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국토부, 표준계약서 배포 예정
"필요한 자금은 직접 조달해야"
주민 신탁재산 담보로 자금조달 못한다
신탁방식 재건축을 추진 중인 여의도 한양 아파트. 사진 연합뉴스



앞으로는 주민들이 신탁한 재산을 담보로 신탁사가 정비사업에 필요한 자금을 조달하는 것이 금지된다.

이에 신탁사는 초기사업비와 공사비 등 정비사업에 필요한 자금을 직접 조달해야 한다.

보수 산정방식도 현행의 단순 요율이 아닌 추정 금액을 제시하고, 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등 다양한 방식으로 책정할 수 있도록 명시화된다. 최근 신탁사가 연관된 정비사업장에서 잡음 등이 이어지자 정부가 주민 권익보호와 신탁사 역할·책임을 확대라는 제도개선의 칼을 꺼낸 것으로 보인다.

국토교통부는 주민·신탁사 간 공정한 계약체결과 주민 권익보호를 위한 표준계약서·시행규정을 보완해 지자체 등 이해관계자에게 배포할 예정이라고 28일 밝혔다.

이번 표준안은 지난달 24일부터 이달 7일까지 지자체 및 이해관계자들로부터 수렴한 의견을 바탕으로 △토지주 재산권 보호 △신탁사의 사업관리·자금조달 △신탁보수 산정방법 등에 관한 사항을 추가한 것이다.

정책 추진 배경에는 서울시 여의도 한양아파트 재건축 사업 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 서울시는 지난달 한양아파트 재건축 사업시행자인 KB부동산신탁이 정비계획 확정 전에 시공사 선정에 나서고 사업 구역에 포함되지 않은 용지를 정비 계획에 포함한 점 등을 위법 사항으로 지적하며 사업에 제동을 걸었다.

이번에 변경된 내용을 보면 우선 신탁사가 사업시행자로서 사업관리에 역할을 다하도록 건설사업관리(PM·CM)는 신탁사가 직접 수행토록 하고, 용역시행 시에도 신탁사가 비용을 부담토록 했다.

정비사업에 참여하는 신탁사의 책임·참여 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획의 공고기간 등 주민 의견수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치하도록 했다.

사업비 조달에 대해서도 초기사업비·공사비 등 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달하도록 명확히 규정했으며, 주민이 신탁한 부동산을 담보로 사업비를 조달하는 것은 금지했다. 현재는 시공사 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기사업비로 사용하고 있으나, 앞으로 사업비 전환은 원칙적으로 금지된다. 건설사가 동의하는 경우에만 예외적으로 허용된다.

또 신탁보수 산정방법은 단순 요율방식 이외에도 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등의 다양한 방식을 표준안에 포함해 주민들이 사업별 특성에 적합한 방식으로 신탁보수를 책정하도록 유도했다. 산정방법이 단순 요율방식인 경우에는 추정 금액(단수 또는 복수)을 예시로 제시하도록 했다.

국토부는 아울러 최근 구역지정 이전에 예비신탁사 선정과정이 불투명하다는 문제가 제기돼 이에 대한 개선도 추진한다.

사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약 등을 체결하는 경우에는 신탁방식 추진에 대해 일정비율 이상의 주민동의를 확보하고, 신탁사도 공개모집을 하는 등 공론화가 가능한 절차를 거치도록 법제화할 계획이다.

국토부는 법 개정 소요기간을 고려, 새로 신탁사를 선정하는 곳도 제도 개선사항을 준용해 선정할 수 있도록 금융투자협회에 관련 사항을 권고할 예정이다.

또 사업 투명성 확보와 사업시행자로서 신탁사의 책임도 강화한다. 신탁사가 사업시행 과정에서 뇌물 수뢰 등 형법을 위반할 경우 신탁사 임직원을 공무원으로 간주해 벌칙을 적용토록 기준을 강화하고, 조합방식과 동일하게 전체회의 사전의결 규정을 위반하는 경우에 대한 벌칙 규정(2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금)도 신설할 계획이다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr


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