최고점 찍은 1월과 큰 차이없어
작년 6.38% 상승 불구 0.52% ↓
대세하락·최대낙폭, 실제와 달라
"장기적 우상향 그래프" 의견도
서울 아파트값이 연일 하락하고 있지만, 가격대는 여전히 작년 11월 수준에 머무른 것으로 나타났다. 관련 통계 작성 이래 최고점을 찍었던 시기와 큰 차이가 없어 수요자 입장에선 하락세를 체감하기 어렵다.
15일 한국부동산원에 따르면 올해 들어(1월~8월) 서울 아파트값은 0.52%(누계) 떨어졌다. 작년 한 해 동안 6.38% 오른 것과 비교하면 하락률은 미미한 수준이다.
작년 6월 집값을 기준으로 집값을 비교한 '매매가격지수'를 보면 8월 2주차 서울 아파트 매매가격지수(103.7)는 작년 11월 3주차와 같다. 지난 2012년 한국부동산원이 관련 통계 작성을 시작한 이래 서울 아파트값 최고점은 지난 1월 3주차였다. 당시 매매가격지수는 104.3으로 현재와 큰 차이가 없다.
전문가들은 최근 2년간 상승분이 워낙 커서 하락률을 체감하기 어렵다고 지적했다. 서울 집값이 본격적인 상승기에 들어선 것은 지난 2020년 6월이다. 이후 첫 마이너스를 기록한 올해 1월까지 85주간 상승일로를 그렸다. 해당 기간 동안 서울 아파트값 누적 상승률은 7.43%에 달한다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 노원구 상계동 노원현대 전용면적 84.78㎡는 지난 2020년 6월 6억5000만~6억9000만원에 거래됐다. 이후 꾸준히 상승하며 2021년 9월 8억9700만원으로 신고가를 찍었고, 올해 6월 소폭 하락하며 8억5000만원에 거래됐다. 강남구 논현동 동현아파트 전용 84.92㎡ 역시 지난 2020년 6월 16억8000만원에서 가장 최근 거래인 올해 2월 22억7500만원(신고가)까지 올랐다. 작년 8월 거래된 가격은 22억7000만원이었다. 양천구 목동센트럴푸르지오 84.99㎡도 2020년 6월 15억4000만원에서 올해 6월 19억1000만원(신고가)으로 뛰었다. 작년 8월 거래가도 19억원으로 신고가와 큰 차이가 없었다.
해당 단지들의 최근 호가(네이버부동산 기준)를 보면 신고가 대비 다소 떨어지긴 했지만, 2020년과는 최소 2억원 이상 차이를 보였다. 노원현대의 경우 평균 호가가 8억5000만원으로 작년 9월 신고가 대비 4000만원 떨어졌지만, 2020년 6월 가격과 비교하면 여전히 2억원 더 비싸다. 목동센트럴푸르지오 역시 최근 평균 호가(19억원)가 2년 전 실거래 가격보다 3억6000만원 높았다. 논현동 동현아파트는 평균 호가가 24억5000만원으로 기존 신고가보다 오히려 높게 형성됐다.
전국으로 봐도 지난 2020년 6월부터 올해 8월까지 아파트값 누계 변동률이 마이너스를 기록한 시·도는 한 곳도 없었다. 해당 기간 동안 경기도 집값이 24.01% 오르며 가장 높은 상승률을 보였다. 올해 들어 경기도 집값 변동률은 -0.93%를 기록했지만, 최근 2년간 상승률에 큰 영향을 미치지 못했다. 가장 적게 오른 전라남도도 최근 2년간 4.21% 오른 것으로 나타났다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "언론에서는 연일 '최대 낙폭', '대세 하락기' 등의 표현을 쓰고 있지만 실거래가를 찾아보면 5억원 넘게 오르고 1억원도 안떨어진 단지가 수두룩하다"며 "금리 인상 여파로 급매물이 나오고 있는 것은 맞지만, 급매 가격 역시 2년 전과 비교하면 많이 높은 수준"이라고 말했다.
현재 서울 아파트값이 하향 조정되고 있지만 장기적으로 우상향으로 갈 것이란 전망도 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "기존 상승률을 고려하면 현재 하락은 미미한 수준"이라며 "거래 회전율이 0.41로 평년(1.0 이상)에 비해 절반 이하로 떨어져 있는 상황이라 하락 통계 자체도 신뢰도가 떨어진다"고 말했다. 그는 "집값은 주택수급을 봐야 하는데 서울의 경우 여전히 수요가 공급을 초과해 장기적으로 상승할 것"이라고 주장했다.
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