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깡통전세 대비하려면

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전세금보증보험 가입하면 돌려받을 걱정 ↓
박상언 유엔알컨설팅 대표
깡통전세 대비하려면
박상언 유엔알컨설팅 대표

올 하반기 입주 대란이 현실화된다. 국토교통부에 따르면 7월부터 9월까지 10만3000가구가 입주하고 10월부터 12월까지는 12만8700가구가 입주를 앞두고 있다. 7∼9월 입주 물량 중 수도권 분은 5만7100여 가구로 절반을 웃돌며 10∼12월 입주 물량도 수도권이 7만 가구에 달해 수도권을 중심으로 입주 물량이 몰려 있다.

입주 물량이 몰리게 되면 전세가격이 하락하면서 역전세난이 발생하게 되고 깡통 전세로 보증금을 반환받지 못할 수도 있다.

깡통전세는 전세가격이 매매시세의 70% 이상이거나 보증금과 담보대출의 합계가 매매가의 70% 이상인 경우다. 매매가가 전세가보다 하락한다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수도 있다.

이 때문에 전세금을 지키려는 전세보증금반환보증 가입자가 늘고 있다. 전세금보증보험은 집이 경매에 넘어가거나 전세 만기일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못한 경우 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI) 등의 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 보험 상품이다. HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증신청 가능 기간이 더 길지만 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액 제한이 없는 장점이 있다.

임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만 재계약을 안 하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 보증보험에서 구상권을 행사하고 3개월여가 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금 반환이 되지 못했다면 집이 경매로 넘어갈 수도 있다. 이를 대비해 집주인들도 전세 만기가 다가올 경우 전세보증금 반환을 위한 여유자금 융통 준비가 필요하다.전세금이 수도권에서는 5억원 이하, 수도권 외 지역에서는 4억원 이하인 경우가 가입 대상이다.집주인의 동의 없이 전세기간이 1년 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다. 전세보증금이 1억원일 경우 연간 보증료는 12만8000원이며, 3억원일 경우 38만4000원이다. 입주물량이 몰린곳은 월세도 상대적으로 낮게 형성되기 때문에 보증부 월세로 거주하는 방법도 좋다.




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