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[부동산 Q&A] 후분양제 도입, 청약시장 미칠 영향은

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분양가 올라가 중형아파트 수요 감소될듯
장재현 리얼투데이리서
[부동산 Q&A] 후분양제 도입, 청약시장 미칠 영향은
장재현 리얼투데이리서


최근 후분양제 논의가 뜨겁다. 국토교통부는 지난달 28일 발표한 제2차 장기 주거종합계획 수정계획에서 후분양제 로드맵을 제시했다. 후분양제는 공정률이 80%(공공아파트는 60%) 이상 되는 사업장만 분양을 할 수 있도록 해, 짓고 있는 아파트를 직접 보고 매입을 결정할 수 있다. 또 공사 중 부도 등의 여러 리스크를 피할 수 있고 입주가 빠르다는 장점이 있다.

반면 건설사가 준공하면서 증가한 금융비용이나 사업비용 등을 분양가에 전가할 수 있어 선분양에 비해 분양가 부담이 늘어날 가능성이 높다. 또 분양가를 납부하는 기간이 선분양에 비해 늘어남에 따라 실수요층들의 자금부담도 늘어날 가능성이 있다.

여기에 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브를 받을 수 없다. 서울 내 모든 재건축 사업과 세종, 대구 수성구, 경기 과천, 경기 성남 분당구 등이 해당한다. 따라서 택지공급이 없는 서울 같은 곳에서는 대출혜택을 받지 못하는 수요층들이 늘어날 가능성이 높다.


이러다 보니 서울 등 투기과열지구 내 수요가 줄면, 후분양으로 공급하는 분양물량도 감소할 가능성이 높다. 수도권 주요 지역에서 신규 아파트 공급이 줄어들게 되면, 공급량 감소로 도심권 내 전월세가 상승할 가능성도 높아 보인다.
청약시장에도 영향이 있을 것 같다. 후분양제를 통해 분양아파트들의 분양가가 올라갈 가능성이 높다. 또 후분양제 도입 후 5억원 이하의 주택에 대한 대출 인센티브만 있는 만큼 10억 원에 가까운 수도권 전용면적 84㎡ 이상의 중형 아파트들은 수요가 줄어들 가능성이 높을 것으로 점쳐진다.

선분양제의 단점을 보완하는 후분양제는 아이러니하게도 실수요층의 내 집 마련 기회를 줄이는 것 같다. 후분양제를 확대할 로드맵이 나왔지만 여전히 실수요층들의 입장에서는 선분양제가 후분양제에 비해 매력적이다. 선분양제가 후분양제보다 자금부담이 낮고 입주 후 가격상승여력도 높기 때문이다. 후분양제에 대한 정책적, 자금적인 지원과 실수요층의 기준을 좀 더 확대해야 후분양제가 보다 안정되게 안착할 수 있을 것으로 보인다.




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