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[부동산 Q&A] 상가임대차보호법 계약갱신청구권 연장 실효성

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권리금 시장 커지는 '풍선효과' 살펴봐야
[부동산 Q&A] 상가임대차보호법 계약갱신청구권 연장 실효성
이상혁 상가정보연구소 위원


국토교통부가 상가건물 임대차보호법상 계약갱신청구권 연장 방안을 적극 추진하기로 하면서 관심이 쏠리고 있다. 임차인의 계약 갱신 요구권 행사기간을 현행 5년에서 10년으로 확대한다는 내용인데 상인들이 마음 놓고 한 곳에서 장기간 임차할 수 있는 토대를 마련한다는 점에서 취지는 바람직하다고 볼 수 있다.

하지만 상가시장의 현실적인 여건을 감안하지 않은 정책은 사상누각이 될 가능성이 크다. 자영업자 과반수가 창업 후 10년은커녕 3년도 버티기 힘든 상황이다. 이중 대다수는 임대인의 갑질보다는 장사가 잘 안되기 때문에 폐업을 택하는 경우가 많다. 계약갱신청구권이 10년으로 늘더라도 장사하기 좋아졌다고 체감하는 자영업자는 극히 일부에 불과할 것이다.

또한법 개정으로 임차 환경이 개선되는 만큼 권리금이 높아질 수 있음을 경계해야 한다. 임대료가 높으면 권리금이 낮고 임대료가 낮으면 상대적으로 권리금이 높게 형성되기 마련이다. 법 개정이 자칫 권리금 시장을 키우는 쪽으로 왜곡되지 않도록 세심한 모니터링이 필요하다.

실제로 임대차 분쟁의 상당수는 임대료나 임대차기간이 아닌 권리금을 두고 발생하는 경우가 많다. 서울시 상가건물 임대차분쟁조정위원회가 최근 3년간 분쟁 내용을 분석한 결과 46%가 권리금 문제에서 비롯된 것으로 조사됐다.

2015년 권리금 법제화가 이뤄지긴 했지만 여전히 음성적인 거래가 이뤄지고 있는 실정이다. 한국감정원의 작년 4분기 기준 임대동향조사에 따르면 권리금 계약서를 작성하는 경우는 18%에 불과한 것으로 나타났다.임차인들이 권리금 계약서를 회피하는 이유는 세금 부담 때문이다.

따라서 권리금 계약서를 작성하는 임차인의 세금을 경감해주거나 권리금 계약에서 확보된 세원으로 임대료·권리금 관리기구나 임대차 분쟁조정기구를 신설 운영하는 등 보다 실질적인 방안을 모색해볼 필요가 있다.상가 임대료와 권리금에 대한 명확한 실태조사와 투명한 관리가 전제돼야만 상가임대차보호법 개정이 효과를 거둘 수 있을 것이다.

박상길 기자 sweatsk@




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