이는 위례신도시나 수서역세권 등 유망 지역에서도 신혼부부들이 큰 어려움 없이 신혼희망타운을 분양받게 하면서도 주변 시세에 비해 지나치게 낮은 분양가로 인한 '로또' 논란을 차단하기 위한 조치다.
◇ 위례신도시에서도 3억원대 '반값' 신혼희망타운
18일 주택업계 등에 따르면 정부는 작년 11월 주거복지 로드맵을 발표할 때 신혼희망타운 공급 계획을 공개하면서 분양가를 '시세의 80%' 수준에서 공급하겠다고 밝힌 바 있다.
그러면서 전용면적 60㎡의 분양가를 2억∼3억원 선으로 예상했는데 당시 공개된 사례는 서울 강북과 경기 등 일부 지역이었다.
이에 수서·위례나 성남 등 서울과 인접해 있고 주거여건이 좋은 지역에서 공급되는 주택을 시세의 80% 선에 공급하면 분양가가 5억∼6억원대로 높아지고, 원리금 상환액은 보증금 규모에 따라 월 100만∼200만원으로 커져 신혼부부에게 부담될 것이라는 전망이 이어졌다.
정부는 결국 신혼희망타운의 분양가가 높아질 경우 신혼부부의 내집마련 부담이 커져 주거안정의 의미가 퇴색한다고 보고 분양가를 사회 초년생이 일정 기간 자금을 모아 부담할 수 있는 2억∼3억원대로 낮추되, 과도한 시세차익을 환수하는 쪽으로 정책 방향을 잡았다.
정부는 일단 분양가를 낮추기 위해 현재 감정가로 공급하고 있는 택지 가격을 조성원가로 바꿀 계획이다.
현재 집값이 약세를 보이는 지방은 택지를 조성원가로 공급해도 분양가가 시세와 비슷해지는 문제가 있어 조성원가 이하로 땅값을 낮추고, 수도권은 조성원가 수준에서 공급하는 안이 논의되고 있다.
이 경우 위례신도시의 55㎡ 규모의 신혼희망타운은 택지비를 감정가로 공급할 때는 분양가가 4억3천만원에 이르지만, 조성원가로 낮추면 3억4천만원 선으로 떨어질 것으로 추산된다.
현재 인근 지역 동일 주택형의 시세가 5억7천만∼5억8천만원 선인 것을 감안할 때 시세의 60%선에 공급되는 것이다. 전문가들은 수서역세권의 신혼희망타운이 3억원대에 분양되면 사실상 '반값' 아파트가 될 것으로 예상한다.
정부는 신혼희망타운을 수익공유형 모기지와 연계해 계약자가 분양가의 30%만 내면 나머지는 모기지를 통해 20∼30년간 원리금을 분납하는 방식으로 부담을 덜어주기로 했다.
분양가가 3억4천만원이라면 초기 부담금 1억원만 있으면 모기지 대출 기간에 따라 월 80만∼120만원 수준에서 거주할 수 있다.
이때 모기지 금리는 최장 30년간 1.3%의 고정금리를 적용해 신혼부부의 이자 부담을 파격적으로 낮춰줄 예정이다.
◇ 수익공유형 시세차익 최대 50% 환수·환매조건부 10년내 팔면 차익 없어
정부는 이처럼 분양가를 대폭 낮추는 대신 일부 시세차익을 환수할 방침이다.
내집마련이 급한 신혼부부보다 시세차익을 노린 투기 수요가 신혼희망타운에 청약하면서 '로또 아파트' 논란이 벌어질 수 있고, 특정 계층(신혼부부)에 대한 과도한 특혜논란도 부담으로 작용할 수 있어서다.
정부는 이미 이명박 정권 때 '반값 아파트'로 불린 보금자리주택을 공급하면서 한바탕 홍역을 치른 바 있다.
이에 국토부는 시세의 70% 이하 가격에 분양되는 신혼희망타운의 경우 수익공유형 모기지나 환매조건부를 선택하도록 의무화할 방침이다.
이를 통해 주택을 처분할 때 모기지 정산을 하면서 보유 기간 등에 따라 시세차익의 20%부터 최고 50%까지 환수할 예정이다.
예를 들어 3억원에 분양받은 신혼희망타운이 주택 처분시점에서 6억원으로 올라 3억원의 시세차익이 발생했다면, 최대 50%의 환수비율이 적용될 경우 1억5천만원을, 20%의 환수비율이 적용될 경우 6천만원을 정부가 환수해가는 식이다.
단, 출산장려 차원에서 신혼희망타운 입주 후 정산시점에 자녀 수가 많으면 그에 따라 시세차익 환수를 줄여주거나 아예 없애는 식으로 인센티브가 부여될 전망이다.
환매조건부는 계약시점부터 일정기간(10년) 내 일반 매각을 금지하고, 그 기간내 팔아야 하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 되사도록 하는 것이다. 이는 단기 시세차익을 노린 투기수요가 가세하는 것을 막기 위한 조치로 해석된다.
현재 환매 의무기간은 10년이 유력하며, 환매 가격은 분양가에 정기예금 금리 수준의 가산금리만 더해줄 것으로 알려졌다.
이 경우 단기 시세차익은 아예 기대할 수 없고, 계약 이후 최소 10년 이상은 주택을 보유해야 시세차익을 가져갈 수 있게 될 전망이다.
다만 서울 강남권이나 성남·하남 등 일부 수도권을 제외하고는 대부분 분양가가 주변 시세 대비 70%를 초과할 것으로 보인다.
정부가 추산한 서울 양원지구 신혼희망타운의 예상 분양가는 3억원 미만으로, 같은 주택형 주변 시세(3억5천만원)의 약 80%선에 달한다.
정부는 이 경우 별도 시세차익 환수를 위한 의무 조항을 두지 않을 방침이어서 본인의 자금 여력에 따라 공유형 모기지 등을 선택하면 될 것으로 보인다.
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