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[부동산 Q&A] 서울 재건축초과이익 부담금 폭탄…대안은

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비용부담 적은 '1대1 재건축' 해법용적률 제한없는 리모델링도 거론
[부동산 Q&A] 서울 재건축초과이익 부담금 폭탄…대안은
박상언 유엔알컨설팅 대표

박원순 시장의 3선 성공으로 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 폭탄이 현실화됐다. 이에 따라 재건축 사업의 대안으로 1대 1 재건축 방식, 리모델링 등이 대안으로 주목받고 있다.

1대1 재건축은 일반분양이 없기 때문에 건설사들이 수주 경쟁을 펼칠 때 조합원 이익을 명목으로 무리하게 공약을 남발하지 않아도 된다. 또 각종 홍보비도 절약할 수 있어 이 돈을 아파트 마감재 등 고급화에 더 투자할 수 있다. 조합은 아파트의 미래가치만 따지면 되기 때문에 분쟁거리에 휘말릴 가능성이 적다.

사업속도도 기존 재건축보다 빠르며 일반분양에 따른 초과이익이 없어 재건축 초과이익 부담금 금액도 줄어든다. 투자자들은 단기적으로는 기대수익이 낮아져 이익금이 줄어든다는 단점이 있긴 하나 장기적으로는 어느 정도 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 예상된다.

다만 토지비를 제외한 사업비용을 모두 조합원이 부담해야 하는 만큼 사업 추진 시 주민 동의를 얻기가 쉽지 않다. 또 사업기간 복잡한 인허가 과정으로 인해 개발부담금과 기반시설 부담금이 증가하는 것도 감안해야 한다.


리모델링도 한 가지 방법이 될 수 있다. 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)을 다 채워 재건축으로 진행했을 때 사업성이 떨어지는 중층아파트의 경우 리모델링 방식을 고려하는 것이 좋다.
리모델링은 기존 건물을 전부 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 증축 또는 대수선을 통해 내진 성능을 높여 주거환경을 개선하는 방식이다. 용적률 제한이 없어서 수직 증축을 통해 신축 가구수를 15%까지 늘릴 수 있다. 재건축에 적용되는 조합원 지위 양도 제한이나 초과이익환수제, 분양가상한제 규제에서 자유롭다.

이밖에 재건축 사업 추진 조합이 부담금을 피할 수 있는 방법은 사업을 내년으로 미뤄 공시지가를 새로 반영하는 방법이 있다. 개포주공5단지는 당초 재건축 추진위원회 구성을 내년으로 미뤘고 이미 재건축 추진위원장 선거를 마친 개포주공5단지와 7단지 역시 추진위 설립을 내년으로 연기했다.

내년 공시지가에 그동안 크게 오른 집값이 반영되면 부담액을 줄일 수 있을 것이란 계산이 들어간 것으로 해석된다. 지난해부터 올해까지 상승한 주택가격을 공시지가에 반영하면 사업 시작 시점의 주택가격이 높아지기 때문에 재건축으로 인한 개발이익이 낮아지지만 부담금 부담 또한 줄어드는 구조로 이어진다.




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