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[부동산 Q&A] 전세 보증금 지키는 방법은?

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등기부등본 통해 융자많은지 점검
미납세금열람제 활용 체납 여부도
[부동산 Q&A] 전세 보증금 지키는 방법은?
양지영 알앤씨연구소 소장

전국적으로 전세 가격이 하락세에 접어들었다. 한국감정원에 따르면 지난달 21일 기준 전국 주간 아파트 전세 가격은 0.11% 하락했다. 전반적으로 입주물량이 크게 증가한 데다 갭 투자자와 임대사업자가 등록한 전세 매물이 한꺼번에 몰린데 비해 수요 감소로 세입자 구하기 어려워진 데 따른 것으로 보인다.

전세 가격 하락으로 일부 지역에서는 깡통전세 공포가 확산하고 있으며 보유세, 금리인상 등 리스크로 매매시장까지 불안하다. 전셋집을 구할 때는 시세보다 많이 저렴하다면 의심해봐야 한다.

특히 등기부등본 통해 융자가 많은 집인지는 꼭 점검해야 한다. 등기부등본에서 전세권보다 우선순위 채권이 될 수 있는 근저당권이 설정된 집이고 융자가 많다면 아무리 마음에 드는 집이어도 포기하는 것이 낫다.

만약 근저당 집에 들어가게 된다면 우선 통상 대출금과 전세금의 합이 매매가의 70%를 넘지 않아야 안전하다. 정부의 규제가 잇따르고 있어 매매가격 하락 가능성이 커졌다. 전세금의 합이 매매가의 60% 이하인 집으로 보수적인 보는 것이 좋다. 아파트가 아니라 일반 빌라 등의 다세대주택의 경우에는 더 보수적으로 접근해야 한다. 보통 경매에 들어가게 되면, 일반 빌라의 경우 시가보다 적게 낙찰되는 경우가 많기 때문이다.


등기부등본 갑구에 세금체납, 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시됐다면 이 역시 거래를 피하는 것이 안전하다. 집주인이 소유권 분쟁에서 지고 가처분 등기일 이후 입주한 임차인이라고 한다면 전세금을 못 돌려받을 수 있다.
미납세금열람제도를 활용해 집주인의 세금 체납 여부도 확인해야 한다. 현행법상 정부는 체납자의 재산을 압류해 경매에 넘기거나 다른 채권자가 실행한 경매에 참여해 체납세금을 징수할 수 있어서 반드시 확인하는 것이 좋다. 하지만 집주인의 동의가 필요하다.

마지막으로 임대차 계약 후 잊지 말고 해야 할 일들이 있다. 대항요건을 갖추기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것과 전세권 설정, 전세금반환보증보험 가입 등이다. 전입신고를 하고 해당 주택에 거주하면 대항력이 생긴다. 만약 집주인이 바뀌더라도 계약기간 동안 살 수 있고 새로운 주인에게 보증금 반환 요구를 할 수 있는 권리가 주어진다. 다음은 확정일자다. 읍면동사무소에서 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받는 것이 좋다. 확정일자는 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 계약일 날짜가 찍힌 도장을 찍어준다. 실거주와 전입신고, 확정일자를 갖추면 대항력과 함께 우선변제권이 생긴다.

양지영 알앤씨연구소 소장




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