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[부동산 Q&A] 고수들만 아는 상가투자 노하우

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계약전 근저당권·가압류 확인
건물 용도 파악후 물건선정도
[부동산 Q&A] 고수들만 아는 상가투자 노하우
권강수 한국창업부동산정보원 이사

최상의 상권과 좋은 입지 조건이더라도 건물을 잘못 선택해서 큰 손실을 보는 경우가 많다. 그러나 좋은 건물을 선택하는 것은 생각보다 쉽지 않다. 매도인이 이른 시일 내 처분하기 위해 물건 정보를 자세히 알려주지 않기 때문에 매수자가 스스로 하자 여부를 꼼꼼히 알아봐야 한다.

가장 먼저 공부 상의 하자 여부를 따져봐야 한다. 계약 전 등기부 등본을 발급받아 건물에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인해야한다. 근저당권이나 가압류가 설정돼 있더라도 상가 입지가 좋다면 계약을 고려하되, 경매 등 만일의 사태를 대비해서 임대차계약서를 지참한 후 관할 세무소에서 확정일자를 꼭 받아둬야 한다.

두 번째 테마상가 등 신축 건물은 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하지는 않는지 확인해봐야 한다. 마찬가지로 토지 등기부 등본을 떼어 사업 부지에 대한 소유권을 시행사가 가지고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계도 깨끗한지도 확인해볼 사항이다.

세 번째 최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상태인지 알아볼 필요가 있다. 예를 들면 지난해부터 6층 이상 건축물 모든 층에는 스프링쿨러 설비를 의무 설치하도록 법이 개정되어 시행 중이다. 이에 스프링쿨러 등 건물 설비가 최근 강화된 법령의 기준에 충족되는지 유심히 살펴봐야 한다.

네 번째 건물 용도를 정확히 파악한 후 물건 선정을 해야 한다. 관련 업종에 따라 용도가 정해져 있어 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 많은 비용을 들여 용도변경을 해야한다. 반드시 사전에 건축물관리대장을 확인해보고 매입에 나서야 한다.

다섯 번째 해당 시·군·구청 환경위생과에 정화조 용량을 문의해 구두 또는 서면으로 확인받아야 한다. 또 전기, 주차장 설비 등에 관해서도 관할 부서에 미리 확인해야 한다. 정화조나 전기 용량, 주차장 설비에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한적일 수 있기 때문이다.

이처럼 상가는 주택에 비해 까다로운 부분이 많다. 또 소유관계가 복잡해 일반인들이 정확한 정보를 수집하기에는 무리가 따를 수 있다. 이 때문에 상가를 전문적으로 하는 부동산 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다.




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