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전셋값 떨어지는데, 내 보증금은?… 세입자가 알아야할 꿀팁

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연락 안되는 집주인엔 내용증명을
임차권등기명령 해두면 우선변제권
전셋값 떨어지는데, 내 보증금은?… 세입자가 알아야할 꿀팁
함영진 직방 빅데이터랩장

연내 아파트 대량 입주에 따른 공급과잉 부담이 전·월세가격 안정을 넘어 가격 하향 조정으로 이어지며 세입자의 임차보증금 반환위험을 높이는 등 임대차시장을 위협하고 있다. 지난해 말부터 지방을 중심으로 전셋값이 하락하고 올해는 경기, 인천 등 수도권 임차시장마저 입주물량 증가로 가격이 동반 하락하고 있다.

전·월세 주택을 알아보고 있거나 임대차계약 종료를 앞두고 이사를 준비 중인 세입자가 알아 두면 좋을만한 몇 가지 팁을 전한다.

임대차 계약기간이 곧 만료돼 임대차보증금을 돌려받아야 되는데 집주인과 연락이 되지 않고 어디 있는지도 모르는 상황만큼 난감한 경우도 없을 것이다. 계약서상의 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내고 만약 반송되면 임대차계약서와 내용증명을 지참해서 동주민센터를 찾아가 집주인의 주소를 확인해야 한다.

이후 만기일까지도 집주인과 연락이 안 된다면 임차권등기명령을 신청하고 이후 보증금반환청구소송을 진행해야 한다. 만일 임차권등기명령신청이 수취인불명으로 집주인에게 배송되지 않았을 때는 공시송달을 통해 임차권등기가 설정된다. 이사를 가야할 경우 임차권등기의 설정이 완료되었는지 꼭 확인해야한다.

집주인이 이사 가는 날 전세금 2억 원 중 1억5000만원만 주고 나머지 5000만원은 돈이 생기면 주겠다고 할 때 이사 가기 전 5000만원에 대해 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 보증금 전액뿐 만 아니라 일부 못 받은 금액에 대해서도 설정할 수 있다. 이 등기를 하게 되면 다음 세입자가 들어올 때까지 대항력과 우선변제권을 가질 수 있고 필요시 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구소송 등을 제기할 수 있다. 임차권등기명령 신청은 집주인 동의 없이 신청할 수 있다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하거나, 인터넷 등기소를 통한 전자신청도 가능하다.

임대차 계약기간이 만료됐지만 아직 집주인에게 보증금을 받지 못한 경우 보증금반환청구소송 방법과 소송비를 아낄 수 있는 방법은 해당 임차주택에 대한 점유를 유지한 상태에서 임차권등기명령 신청을 통해 임차권을 등기해야 한다. 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 보증금반환청구 소송은 계약서만 가지고도 계약조건 및 임대차 기간 만료를 충분히 증명할 수 있으므로 변호사 등 전문가 없이도 소송이 가능하다. 대한민국 법원 나홀로소송 사이트의 임대차보증금 소장 작성하기 코너 도움을 받으면 기본적인 인지세와 송달료 같은 비용만 부담하게 되므로 소송비를 아낄 수 있다.

전세 계약기간이 만료됐는데 집주인에게 임대보증금을 못 받았다면 돌려받을 때까지 거주할 수 있다. 다만 월세로 거주 중이라면 매달 월세를 지불해야 한다.




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