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[부동산 Q&A] 자금줄 묶인 부동산 시장 전략

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"자금 부담에 강남권 매력 떨어져
강북 중소형 아파트 수요 몰릴것"
장재현 리얼투데이 리서치본부장
[부동산 Q&A] 자금줄 묶인 부동산 시장 전략
장재현 리얼투데이 리서치본부장


정부의 강력한 대출규제로 부동산 시장에 돈줄이 막히고 있다. 총체적 상환능력비율(DSR)이 시작됨에 따라 돈이 부족한 실수요층들은 아파트 구입이 어려워진 것. DSR은 개인이 금융회사에 상환해야 하는 연간 대출 원리금 대비 연소득 비율을 말한다.

기존 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산한 뒤 연소득과 비교해 대출 한도를 정하는 방식이다. 주택담보대출 원리금만 고려하고 신용대출을 포함하지 않던 기존 방식보다 대출한도가 줄어 대출이 어려워진다.DSR 기준이 연간 100%라면 연봉 5000만원인 직장인의 경우 연간 상환해야 할 모든 대출의 원리금이 5000만원을 넘지 말아야 한다는 뜻이다. 여기에 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)도 새롭게 도입된다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 해당 임대업 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다.

DSR과 RTI가 시행되면서 자금부담이 높은 중대형 아파트는 매입하기가 어려워지게 됐다. 과거 DTI가 시행된 후 강북권 중소형 아파트를 중심으로 가격이 상승한 것도 대출규제와 대출금리 상승과도 밀접한 영향이 있다는 분석이다.

앞으로 주택시장은 중대형보다는 중소형, 강남권이나 도심권 아파트보다는 비교적 저렴한 강북권 아파트가 인기를 끌 가능성이 높아 보인다.

강북권과 강남권 아파트값 차이는 매우 크다. 한국감정원 자료에 따르면 29일 현재 강남 평균 아파트값은 15억4500만원선이지만 도봉구 평균 아파트값은 3억4600만원이다. 강남 아파트값으로 도봉구 아파트 4채 이상을 살 수 있다. 극단적인 예일 수 있지만 과거 2000년대와 비교해서는 강남권과 강북권 아파트값의 격차는 더 벌어졌다. 강남권과 강북권의 아파트값 격차가 벌어짐에 따라 돈이 부족한 실수요층들은 저렴한 강북권 중소형 아파트로 몰릴 가능성이 매우 높다. 국토교통부 아파트 매매 실거래건수 자료를 살펴보면 아파트값이 최고점을 찍었던 2006년부터 2008년까지 강남 3개구(강남·서초·송파) 아파트 거래건수는 2006년 1만8142건, 2007년 6073건, 2008년 7028건이었지만 강북권(도봉·노원·강북)은 2006년 2만5047건, 2007년 1만5507건, 2008년 1만704건이었다.


DTI대출규제와 대출금리 상승, 재건축초과이익환수제, 종부세, 다주택자 양도세 중과 등 전방위적인 정부의 규제와 세계금융위기 등으로 인해 강남권 고가주택을 구입하기 어려워지자, 강북권의 저렴한 아파트를 중심으로 수요가 몰린 것으로 분석된다.
국내 저축은행 사태 등을 거치면서 강남권의 아파트값이 하향 안정화되고 정부가 서서히 부동산 규제를 완화하기 시작한 2010년 초반부터는 다시 강남권의 아파트 매매 건수가 강북권보다 높은 수준으로 돌아왔다.

하지만 최근 정부가 과거 참여정부보다 강력한 규제정책을 시장에 내놓고 있는 데다 강남권 아파트값도 많이 올라있다. 강력한 금융규제가 이어지는 데다 하반기 대출금리가 오를 가능성이 높은 상황에서 자금부담이 낮은 강북권 아파트에 실수요들의 관심이 쏠리는 것은 어쩌면 당연한 현상일 수도 있다.

이에 따라 서울 강북권 중소형 아파트를 살펴볼 필요가 있다.

재건축 규제로 강북권 뉴타운 개발이 꾸준히 진행되고 있는 데다 지하철을 비롯해 학교, 상업, 공원 등 기존 인프라까지 잘 갖춰진 아파트를 중심으로 수요가 몰릴 가능성이 높기 때문이다. 가격 면에서 서울 주요 지역보다 최고 4배 이상 저렴한 아파트는 전셋값에 시름하는 실수요 입장에서는 충분히 매력을 느낄 것으로 예상된다.




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