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[부동산 Q&A] 상가주택·꼬마빌딩 투자 요령

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입지 좋은 저평가 상가 매입해
유명프랜차이즈로 임차인 변경을
[부동산 Q&A]  상가주택·꼬마빌딩 투자 요령
박상언 유엔알컨설팅 대표
상가주택이나 꼬마빌딩에 투자를 생각하고 있다면 해당 부동산을 개발해 절세하면서 시행 이익까지 얻을 수 있는 시행자적 관점에서 접근해야 한다.

파리바게트, 롯데리아, 커피빈 등 유명 유통 프랜차이즈가 상가주택이나 꼬마빌딩 1층에 있으면 투자에 나서고 싶어하는 수요자는 초보인 경우가 많다. 차라리 입지는 좋은데 장사가 안되는 상가를 매입, 유명 브랜드업체나 편의점 업체에 의뢰해 임차인을 바꾸는 편이 더 낫다. 1∼2인 가구가 점점 늘어나는 시대에 골목 구석구석까지 편의점이 진출한 경우가 많기 때문이다.

장사가 신통찮은 개인슈퍼나 옷 가게 등을 유명 프랜차이즈로 임차인을 바꿔 채울 경우 건물가격이 상승할 수 있다.

상가주택을 매입, 헐어서 다시 건축해서 분양하거나 임대 놓는방법도 추천한다. 본인이 건축하기 귀찮고 모르면 주변에서 건축하고자 내 물건을 의뢰하기 때문에 걱정할 필요가 없다. 최소 건축면적이 정해진 자치구의 경우도 소규모필지 단독이나 상가주택을 매입해 놓고 기다리면 옆에 필지까지 묶어 건축이 가능하면 덩달아 가격이 오르기도 한다.


비싼 가격에 상가주택을 매입해서 임대용 주택으로 신축하는 것도 좋지만 내외부 수리를 통한 리모델링을 하는 것도 고려해 볼만하다. 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용받고 공사비도 신축에 비해 30~40% 수준이다. 또한 공사기간이 신축에 비해 짧아 훨씬 수익률을 높일수 있다. 상가주택도 저밀도 저층인데 용적률에 여유가 있으면 상권에 따라 1∼2층 정도 증축해 추가로 임대수익을 기대할 수 있다. 노후화된 건물이라면 용적률과 주차장 여건 등을 고려해 증축할 수도 있고 증축 여유가 없으면 리모델링을 통해 건물 외관과 내부 화장실 등을 수리할 수 있다. 월세 지급능력이 좋은 임차인을 유치할 수 있다.
물론 매입과 신축 개발 의사결정 전에는 반드시 토지비, 설계비, 공사비, 인허가 비용 등 총투자비와 주변 임대 시세를 잘 따져봐야 한다. 개발 전 임대료 금액과 임차인 구성, 그리고 매각가치 대비 신축 개발 후의 임대 수익과 매각 가치는 1.5∼2배 내외가 적당하다. 강화된 용적율과 주차대수로 인해 신축보다는 리모델링이 유리한 경우도 있다. 홍대같이 상권이 좋은 경우 리모델링만 이쁘게 해놓으면 골목길 반지하까지 와인빠나 유명 맛집이 손님이 들어차는 경우가 있다.

종 상향 예정상가주택지역에 투자하는것도 좋다. 상업지로 변모할 지역인근 일대 2종일반주거지인 경우 가능성이 준주거지나 3종으로 변모될 가능성이 충분, 삼성동 한전부지가 현대차에 부지로 팔리면서 상업지로 전환되면 주변 일반주거지 대지가 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승한다. 지하철 개통 예정지에 투자하는 것도 좋은데 10월 개통하는 서울지하철 9호선 3단계 사업인 종합운동장∼보훈병원 구간 중간정착지인 삼전역 ,석촌역,신방이역 인근 상가주택과 꼬마빌딩을 잘 살펴보면 좋겠다.




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