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[부동산 Q&A] 재건축 안전기준 강화 후 시장 동향

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재건축 추진 아파트값 약세
강남권 새 단지 수요 몰릴듯
박상언 유엔알컨설팅 대표
[부동산 Q&A] 재건축 안전기준 강화 후 시장 동향
박상언 유엔알컨설팅 대표

국토교통부가 최근 재건축 안전진단 기준 정상화 방안을 통해 안전진단 평가 항목에서 구조 안정성 비중을 20%에서 50%로 늘리고 '조건부 재건축' 판정을 받은 단지는 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 하면서 재건축 투자자의 불안감이 높아지고 있다.

이런 가운데 현재 30년인 재건축 연한을 조정하는 방안도 검토 중인 상황이고 분양가 상한제가 도입될 가능성도 열려 있다. 정부의 집값 안정의지가 확고한 이상 집값 불씨가 되는 재건축 대상 아파트와 주변아파트에 대한 투자심리는 위축될 수밖에 없다.

집값 잡기 효과는 분명히 있다. 서울 시내 대부분 초기 재건축 추진 아파트값이 약세로 돌아서면서 매수세도 확 꺾였다. 올해 1월 분위기와는 정반대 현상을 보이고 있다. 정부가 지난달 재건축초과이익 부담금 추정치를 내놓은 데 이어 일 안전진단 요건 강화를 발표한 탓이다.


안전진단을 마친 서울 반포·개포·압구정 등 강남권 재건축 단지들은 반사이익을 볼 것으로 일부에서는 전망하지만 신 DTI(총부채상환비율)시행으로 예전보다 대출 받는게 더 어려워져 안전진단을 통과한 강남권의 재건축 단지도 반사이익은 그다지 크지 않을 전망이다.
안전 진단 통과 단지에 대한 매수 상담도 거의 없다. 안전진단은 통과했으나 조합원 지위양도 금지, 재건축 초과이익환수제, 단기 급등 등이 걸림돌이 되고 있기 때문이다. 게다가 보유세 인상 가능성 등의 영향이 큰 것으로 판단된다.서울 반포동 일대 대형 아파트의 경우 안전진단 기준 강화 소식이 발표된 후 '좀 더 지켜보자'며 매물을 거둬들이고 있다. 재건축 규제가 강화될수록 속도 빠른 일부 재건축 단지와 입주 10년 미만 새 아파트로 쏠림 현상은 일부 나타날 것으로 예상된다.

재건축 단지를 겨냥한 규제대책만 나오다 보니 입지 좋은 아파트를 매매해 전·월세로 고정수입을 얻고 싶어하는 투자자들이 많아졌다. 사실상 분양가상한제 적용으로 시세차익을 기대할 수 있는 강남권 신규 단지에 수요가 몰릴 것으로 보인다. 새 아파트는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높고 월세도 안정적이라 리스크가 적은 투자상품이기 때문이다.그동안 재건축 가격이 올랐던 이유 중 하나는 거래 가능 물건이 시중에 충분히 공급이 되지 않았기 때문이다. 조합 설립 이후 전매금지 규정 때문에 대기수요는 많은데 거래가능물건 공급은 이뤄지지 않았던 것인데 기존 조합 설립된 단지도 한 번에 한 해 매매가 가능하게끔 해서 충분한 공급을 통한 집값 안정을 꾀하는 역발상 정책이 필요하다.




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