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[부동산 Q&A] 설 이후 시장 전망과 투자 전략은?

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도심 업무시설 밀집지 보유 바람직
임대수익 감소 땐 과감히 처분해야
[부동산 Q&A] 설 이후 시장 전망과 투자 전략은?
박상언 유엔알컨설팅 대표
설 이후에도 다주택자에 대한 압박은 지속될 전망이다. 서울의 경우 재건축 이주수요가 많고 월세 수요도 많아 중장기적으로 도심 업무시설이 많은 곳 위주로 똘똘한 주택 한 채를 보유하려는 전략이 필요하다. 실수요용 주택을 제외한 대출이 많은 주택, 양도세 등 세금이 많이 늘어나는 지역에 보유한 주택, 유동성이 부족한 갭 투자 물건을 중심으로는 포트폴리오를 정리할 필요가 있다.

중장기적으로 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치도 따져 봐야 한다.

개발 계획도 없고 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역, 월세수익률이 낮은 지역은 우선 매도를 고려해야 한다. 지난해 8.2 부동산 대책으로 이런 부동산을 계속 보유하는 것은 짐만 될 뿐이다.

외곽지역에 위치한 수익형 부동산의 경우도 갈수록 임대수익이 갈수록 떨어지거나 미래 투자가치가 불투명하면 가급적 빠른 시일 내 처분하는 게 바람직하다. 양도세 부담을 덜기 위해 부부간 증여도 고려해 볼만하다. 증여 당시의 부동산 가격이 곧 취득가격으로 인정받아 일정 기간 이후 부동산을 팔았을 때 매매차익이 줄어들어 양도세 부담도 줄어드는 장점이 있다.

예를 들어 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산공제가 되기 때문이다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 9억원에 팔면 8억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 3억원에 대해서만 양도세를 내면 된다.


자녀 간 증여 또한 독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 있다. 자녀의 경우 세대분리가 가능한 자녀에게 증여해 세대를 분리한다면 다주택자 규제에서 벗어나 정부의 규제에서 자유로울 수 있다. 세대분리가 가능한 자녀는 만 30세 이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 일정한 소득이 있는 경우가 해당된다.
양도세 중과시한인 다음 달 말 전까지 투자가치 없는 집은 팔거나 임대사업자로 등록하는 것이 필요하다. 향후 투자가치가 없는 집은 입주량이 폭증해 전세가격도 급락해 전·월세 수요가 점점 없어져 이자 내기도 벅찬 집이다.

반면에 투자가치 있는 집은 전월세 수요가 풍부하고 전세가율이 높아 자금부담도 없고 월세로 버틸 수 있는 지역이다. 매도순서는 매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 매매차익이 큰 서울 주택은 1가구 비과세 혜택을 받는게 좋다. 또한 투기지역내 주택 매도자에 대한 양도세 중과(+10%포인트)는 말 그대로 투기지역 내 주택을 매도하는 3주택 이상 보유자에게만 적용된다. 3주택 이상 보유자라도 비투기지역 내 주택을 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 아니다. 조정대상지역 이외 지역에 있는 집은 양도세 중과 대상이 아니기 때문에 일반세율로 양도세를 내면 된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표




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