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[부동산 Q&A] 강남 집값 언제까지 오를까

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탄탄한 대기수요 집값 상승 견인
재건축 규제 풀면 안정화 가능성
[부동산 Q&A] 강남 집값 언제까지 오를까
양지영 알앤씨연구소 소장
정부가 강남 집값을 잡겠다는 강한 의지에도 강남 집값은 왜 이렇게 꺾일 줄 모르고 오히려 더 오를까. 강남 집값 상승세의 근본적인 원인 해결보다는 집값을 잡기 위한 억제책을 내놔 용수철 효과를 낸 것으로 풀이된다.

서울 특히 강남은 2008년 금융위기 이후 공급이 사실상 중단됐다가 최근 2∼3년간 재건축 사업 탄력을 받으면서 이제서야 공급이 이뤄지고 있다. 강남은 학군, 교통, 업무 등 고급인프라를 찾아 기본적으로 대기수요가 다른 지역에 비해 많은 곳이다. 여기에 과거 신도시 등으로 빠져 나갔던 수요자들이 인프라를 찾아 다시 강남 등으로 들어오고 있다.

한마디로 공급은 여전히 부족한데 수요는 더 늘어나고 있다. 여기에 8.2대책 이후 강남 재건축 아파트는 예외 특례조항에 해당되는 경우 외에는 아예 거래가 안되게 해놓으면서 매물 희소성이 부각됐다.

그런데 다주택자 양도세 중과 시행 등으로 똘똘한 한채 전략으로 바꾸면서 강남으로 수요가 몰리니 1∼2건의 매물이 나오면 가격이 높게 책정이 되어 나올 수밖에 없고 시세는 껑충 뛰어오르는 현상을 낳는 것이다.

이제 정부는 히든카드인 보유세를 만지작거리고 있다. 과연 보유세는 강남 집값을 잡을 수 있을까?

주택 자금 마련이 될 수 있는 대출을 막은데다 양도세 중과 시행 등으로 팔기도 어려워졌다. 그럼에도 강남 집값은 정부를 비웃기라도 하듯 더 크게 오르고 있다.

하지만 실거래가의 66.5% 수준인 공시가격을 실거래가 수준으로 맞추고 과세표준을 낮추는 역할을 하는 공정시장가액 비율도 높인다면 보유세 부담은 좀 다른 효과를 줄 수 있다. 재산세에다 보유세 부담까지 그리고 금리상승기로 대출 이자에 대한 부담까지 커지게 된다. 강남 아파트를 가지고 있는 자체가 큰 부담이 될 수 있기 때문이다. 하지만 보유세 역시 장기적으로 강남 집값을 안정시키는 올바른 방향이 아니다. 강남은 워낙 인프라가 좋고 대기수요가 탄탄하다. 어떤 외부적인 변수로 집값 조정이 잠시 이뤄지더라도 어느 정도 가격 마지노선만 생기면 대기수요가 유입이 될 수밖에 없고 결과적으로 다시 상승 곡선을 탈 것이다.

강남 집값을 잡기 위한 찍어누르기 규제는 또 다른 규제를 낳기만 한다. 반감이 아닌 우호적으로 갈 수 있는 방법 먼저 고려해보자. 우선 보유세라는 징벌책으로 임대사업자 등록을 유도할 것이 아니라 세제 등 다양한 혜택을 키워서 자율적으로 유도해야 한다.

수요와 공급의 근본적인 문제점을 해결할 필요가 있다. 강남에서 나올 수 있는 공급은 재건축이 유일하다 해도 과언이 아니다. 재건축초과이익환수제 시행, 재건축 가능연한 40년 연장 등은 결과적으로 강남 공급부족으로 집값 상승으로 이어지는 악순환 반복을 낳는다. 오히려 재건축이 원활히 진행될 수 있도록 해서 공급이 수요를 충족시켜야 한다. 물론 강남 재건축 규제를 완화할 시에는 일시적으로 가격 상승이 나타날 수 있다. 하지만 이를 염려해 정책을 내놓지 못하는 것은 구더기 무서워서 장 못 담그는 꼴이다. 풍부한 강남 대기 수요를 충족시킬 수 있는 공급이 받쳐주는 것이 요즘처럼 강남 집값 폭등을 막을 수 있다.

양지영 알앤씨연구소 소장




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