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[부동산 Q&A] 올해 주택 구매해도 괜찮을까

정부 규제 ·금리상승 ·보유세 부담
서두르지말고 실수요자 위주 접근 

입력: 2018-01-14 18:00
[2018년 01월 15일자 12면 기사]

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[부동산 Q&A] 올해 주택 구매해도 괜찮을까
조현욱 더굿경제연구소 부사장
올해 과연 주택을 사야 하는가? 결론부터 말하면 필자는 평균적으로 보면 올해와 내년은 주택이 정말 필요한 사람이 아니면 안 사는 것이 맞다고 본다. 지난해부터 연일 쏟아지는 각종 주택관련 정부 규제와 금리 상승, 입주 대란까지 주택 시장에 미치는 있는 부정적 요소가 모두 존재하고 있기 때문이다. 정부가 향후 보유세 카드까지 준비하는 점도 부담요소다.

현재 언론에서 언급되는 전문가 중에서 현 시점에서 직접 주택을 구입하는 사람도 파는 사람도 없다. 즉 리스크가 없어 검증하기 어렵기 때문에 편안하게 말하는 것이다. 부동산 소비자 행동 이론 중에서 Hot and Cold Gap Theory가 있다. 이성적일 때와 감성적일 때는 행동이 다르다는 것이다.

올해 주택을 사야 한다고 말하는 전문가들의 대부분의 의견은 평균에 의한 접근이 아니라 평균에 벗어난 지역에 대해서 말하는 경우가 많다. 예를 들어 서울 강남의 경우에는 여전히 수요 대비 공급이 부족하다. 필자가 2016년 8월 강남지역을 조사해보니 내 집과 현금 10억원 이상을 가진 자산가가 5만명 정도가 있었다. 이들은 강남 지역에 공급되는 신규 주택에 대한 구입 의향도 있고 구입할 여유도 있는 진정한 잠재 고객이다.

그런데 2016년부터 지난해 서울 강남에 신규 분양으로 공급된 주택은 5000가구도 안 된다. 그러므로 여전히 신규 주택에 대한 수요가 공급을 초과하므로 그 어떤 규제 정책으로도 신규 주택에 대한 수요를 잠재우기 쉽지 않을 것 같다. 부동산 소비자들은 서울 지역과 유사한 공급 대비 수요가 많고 위치적으로 우수한 지역의 주택을 산다면 언제든 괜찮다. 즉 평균을 벗어난 지역을 선택하면 된다.

올해는 주택 구매자들이 인프라가 풍부하거나 개발 호재가 있거나 일자리 창출을 위한 시설이 있는 지역에 몰릴 확률이 크다. 중산층 일반 가구의 경우에 총부채상환능력비율(DSR) 등 대출 규제, 금리 상승 등으로 주택을 구입할 능력이 부족하기 때문이다.

저소득층은 아예 들어오기조차 힘들다. 여력이 있는 투자자나 조금 여유가 있는 실수요자의 경우는 더 좋은 기회가 형성되는 경우가 된다. 개포8단지가 분양가 상한제가 적용이 되면 금수저의 로또가 된다는 말이 나오는 것도 이러한 이유 때문이다. 그러기 때문에 서두르지 말고 살고 싶은 지역을 정하고 그곳에 수용 가능한 가격대를 갖춘 상품이 나오기를 기다리면 된다.

조현욱 더굿경제연구소 부사장

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