그렇다면 투자에서 바라는 수익에는 몇 가지가 있을까?? 크게 3가지로 임대수익, 땅값 상승 수익, 레버리지 수익(저당담보대출로 인한 투자수익률과 대출이자율의 차이로 인한 수익)이 바로 그것이다. 임대수익과 레버리지수익의 경우는 아파트나 상가에 투자해도 빌딩투자의 경우와 큰 차이가 없지만, 같은 금액을 투입해도 땅값 상승분의 차이로 인해 총투자금액 대비 가치상승 분이 차이가 나게 된다. 그래서 빌딩투자가 효과적인 투자방법이 되는 것이다.
빌딩투자는 우선 빌딩투자 물건의 종류와 지역을 정해야 한다. 빌딩투자 물건은 사무실, 상가, 주거용 건물로 나눌 수 있다. 주거용 건물은 다가구, 일괄다세대, 주택 등에 투자해서 전세 또는 월세를 놓고 수익을 얻는 방법이다. 상가건물 빌딩투자는 근린상가건물 등에 투자해서 상가 월세를 받아서 수익을 얻는 방법이다.
다음으로는 사무실건물 빌딩투자로써 사업을 하는 개인사업자나 법인사업자에게 임대하여 사무실 월세를 받는 것이다. 사무실건물은 사실 사업자를 상대해야 하는 것이라서 임대 관리하기가 좀 까다롭고, 서울의 경우 평균 공실률이 6~8% 정도 된다.
상가건물 빌딩투자의 경우에는 핫 플레이스에 있으면 통상임대료보다 훨씬 많이 받고 좋지만 상권이 매우 중요하다. 자리나 도로, 방향 등에 따라 한 골목 차이여도 상권이 바뀌면 문제가 발생할 소지가 많다. 압구정 로데오거리의 경우, 그동안 핫 플레이스였지만 건물주들의 욕심과 과다한 요구로 임대료가 높아지자 상권이 많이 후퇴하고 보다 낮은 임대료를 좇아 압구정·신사동 가로수길로 상권이 이동해 버렸다. 이렇게 상권이동이 되면 상가건물에 투자한 임대인은 건물 임대료 때문에 고민이 많아지게 된다.
빌딩투자지역은 대부분의 사람들이 일명 청명강홍가(청담동, 명동, 강남역, 홍대, 가로수길)에 투자하길 원한다. 요즘에는 연예인들의 투자지역이기 때문에 성수동, 합정동, 경리단길과 해방촌 등의 지역에 빌딩투자에도 관심이 많다. 하지만, 매스컴에서 많이 언급이 되고, 이슈가 되고 있는 지역은 땅값 상승으로 인한 수익은 높을 수 있지만, 임대수익이 투자금액 대비 좋은 수익률이 나오지는 않는다.
빌딩투자지역을 선정할 때는 ▷자신의 집과 가까운 곳 ▷지역 요인 ▷개별요인에 주목해야 한다. 즉, 빌딩 투자한 곳의 전면도로 폭, 토지 모양, 건물 생김새, 대지의 형상 등을 보아야 한다. 하지만 결국은 내 빌딩 앞에 유동인구가 얼마인지로 귀착이 된다. 이점이 가장 중요하다.
그렇다면 빌딩투자에서 유의할 점은 무엇일까. 우선 대출은 총금액의 40%만 받는 것이 좋다. (더 받게되면 레버리지 효과로 인해 빌딩투자 수익률은 좋아진다.) 일단 현금 여력이 된다면, 40%만 대출을 받고 해당 빌딩이? 가격이 상승하면 상승한 만큼 추가 대출을 받고, 또 오르면 추가 대출을 받고, 이런 식으로 자신의 투자금액에 대한 비율을 줄여 나가면서 레버리지효과와 투자금액을 환수하는 방법이 좋다.
다음으로는 고소득자의 경우 임대수익으로 인한 추가 빌딩투자수입금액을 합쳐서 총수입금액이 5억원이 넘으면 종합소득세가 40%에 이르기 때문에 부인의 명의나 자녀의 명의로 하는 것이 좋다. 10억을 벌어도 최대 40% 세금을 내고 나면(누진공제금액으로 인해 단순 40%는 아님) 열심히 투자한 것에 대한 보답인 수익이 내 것이 아닌 게 되어 버리므로 유념해야 한다.
마지막으로 주변 거래 사례를 확인해야 한다. 빌딩투자수익률을 기반으로 투자금액을 정하는 방법과 거래사례비교를 통해 정하는 방법이 있는데, 수익률과 거래사례를 모두 보는 것은 당연한 것이고 개별요인은 물론 지역 요인까지 종합적으로 분석해서 판단해야 한다.
빌딩투자는 현재의 상황만을 보아서는 안 된다. 리모델링, 재건축 등 약간의 창의력과 상상력이 필요하다. 허름한 다가구주택도 어떻게 꾸며서 멋진 건물로 만드느냐는 임대인의 창조에 의해 이루어진다. 빌딩투자는 이 건물이 정말 허름한 다가구 주택이었나 하는 의구심이 들 정도로 마술과 같다. 그 마술이 이루어지면 주변환경과 시세, 유동인구에 긍정적 영향을 끼치며 원하는 수익까지 얻을 수 있게 된다.
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