1970년대 지어진 강남 개발 1세대 아파트로 '재건축 대장주'로도 손꼽히는 서울 대치동 은마아파트 한 채가 공매 시장에 나왔다. 최저입찰가는 시세보다 조금 높지만 시장의 관심은 크다. 지난해 27년 만에 재건축조합이 설립된 것과 공매 적용시 토지거래허가제에서도 자유롭다는 점에서 낙찰 여부가 향후 재건축 아파트 시장의 '가늠자'가 될 수 있을 것으로 보인다.
29일 한국자산관리공사(캠코) 공매포털 온비드에 따르면, 은마아파트 전용면적 84㎡(34평형)에 대한 공매가 다음달 10일 실시된다. 10일부터 12일까지 인터넷으로 입찰받는다. 해당 물건은 집주인이 세금을 장기 체납해 세무서가 압류한 물건이다. 공매 대행 의뢰 기관은 삼성세무서였다.
14층 건물 중 12층 물건으로, 감정가는 27억7000만원이다. 입찰은 감정가액 100%로 진행된다.
다만 이는 최근 거래가보다는 다소 높은 가격이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은마아파트 전용면적 84㎡는 올 들어 24억원 중반대에서 25억원 후반대 수준으로 4차례 거래됐다. 직전월 같은 평형의 1층 물건은 24억5000만원, 9층은 25억9000만원에 거래된 점을 감안하면 시세보다 약 2억원이 비싸다. 지난해 10월과 11월에는 27억8000만~28억원 수준에 거래된 바 있다.
때문에 시장에서는 해당 물건이 1회 이상 유찰될 것이라는 관측이다. 캠코에 매각을 의뢰한 압류재산은 시세와 비슷한 감정평가액으로 입찰에 들어가지만 1회 유찰마다 입찰가는 10%씩 낮아진다. 유찰이 반복될 경우 최초 매각 예정가격의 25%에 낙찰을 받을 수 있다.
1회 유찰 이후 입찰가는 시세 수준인 25억원대로 낮아지기 때문에 2회차에서 바로 낙찰될 가능성이 있다. 한 시중은행 부동산금융업무 담당자는 "지금 재건축 시장이 어렵다고는 하지만 최상급 입지인 은마 등에 대한 수요는 넘친다. 단기적으로는 어렵겠지만 재건축이 진행만 된다면 바로 대장주가 될 것이라 시세 수준에서 낙찰될 가능성이 높다"고 전했다.
시세보다 비싸지만, 실거주 의무는 면제된다는 점에서 한 번 만에 낙찰될 가능성도 있다. 강남구 대치동은 토지거래허가구역으로 지정돼있지만, 경·공매로 낙찰받은 경우 실거주 의무가 적용되지 않는다. 낙찰을 받고 바로 임대를 줄 수가 있는 것이다.
하지만 공매는 경매와 달리 '인도명령 제도'가 적용되지 않아 소유자가 점유하고 있거나 세입자가 있으면 명도 소송을 진행해야 할 수도 있다. 또 재건축 조합원 지위 양도가 가능한 지도 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다. 원칙적으로 투기과열지구 내 재건축은 조합 설립 이후 조합원 지위 양도가 불가능하지만, 공공·금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등은 조합원 지위 양도가 가능하도록 예외 규정을 뒀다.또한 체납세금 납부 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건 공매가 취소될 수 있어 입찰 전 공부 열람, 현장 조사 등을 통해 물건을 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.
은마아파트는 1979년 28개동 4424가구 대단지 아파트로 준공됐다.1996년 이후 재건축을 추진했지만 '가다서다'를 반복하고 있다. 지난해 재건축이 추진된 지 27년 만에 세운 첫 번째 조합장이 비대위 격인 은마소유자협의회(은소협)와의 갈등과 부정 선거 의혹으로 조합장 직무가 정지됐고, 최 조합장이 이의신청을 제기하며 법정 공방을 이어가고 있다. 올해 1월 강남구청에 제출 예정이던 49층 정비계획 변경안도 무산됐고 준비 중이던 건축심의도 중단되는 등 사업 지연이 불가피할 것으로 전망된다.
