핀테크 업체, 플랫폼 통해 모집
국토부 협상 등 서비스 개시 착착
기존보다 운용 결정권 부족 우려
국토부 협상 등 서비스 개시 착착
기존보다 운용 결정권 부족 우려
23일 관련업계에 따르면 최근 신한리츠운용이 상장을 위해 증권신고서를 제출한 '신한글로벌액티브리츠'이 다음 달 3일 기관 수요 예측에 나선다. 수요 예측 이후 공모가를 확정해 6월 13일 청약을 받는다.
신한글로벌액티브리츠의 공모주식수는 약 2333만주, 공모희망가액은 3000~3800원으로 공모예정금액은 약 700억~887억원이다. 이전 상장한 리츠가 공모가를 5000원으로 확정해 진행한 것과 달리, 신한글로벌액티브리츠는 공모가 밴드를 설정해 기관 수요예측을 거쳐 최종 공모가액을 확정한다.
이 리츠는 기존 상장리츠들이 부동산 실물자산에 직접 투자하거나, 해당 상장리츠에 투자하는 펀드에 투자한 것과 달리 해외 운용사들이 운용 중인 미국 개방형 펀드에 투자한다. 기존에 없던 방식이었지만, 금융당국이 이를 승인하면서 새로운 투자가 가능해졌다는 평가다.
당국은 해당 리츠가 투자하는 해외 펀드에 이미 10여년 전부터 기관 투자자들이 진입했던 만큼, 투자상품에 문제가 없다고 판단한 것으로 보인다. 다만 이번 상품이 기관 투자와 달리 공모로 진행되는 것을 고려해 투자 리스크를 보다 구체적으로 설명할 것을 요구한 것으로 알려졌다.
새로운 형태의 상장리츠와 함께 사모리츠에 개인 투자자가 참여할 수 있는 방안도 새로 만들어질 전망이다.
핀테크 스타트업 파이퍼블릭이 개발한 모바일 투자 플랫폼 '리얼바이'는 다음 달 금융위원회 혁신금융서비스를 신청할 계획이다.
리얼바이는 플랫폼을 통해 개인 투자자로부터 자금을 모집하고, 이를 재간접 펀드 형태로 사모 리츠에 투자한다. 자본시장법에 따라 사모리츠는 집합투자에 참여한 인원이 49인 이하여야 하지만, 전체 투자금의 10분의 1을 넘지 않을 경우 인원에 관계 없이 투자가 가능하다.
리얼바이는 이미 리츠 주관부처인 국토교통부와 협상을 마쳤고, 마스턴투자운용과 코람코자산신탁 등 펀드 운용사와의 업무협약도 체결했다. 금융위 혁신금융서비스만 지정된다면 바로 서비스를 개시할 수 있는 것으로 알려졌다.
다만 업계에서는 기존에 없던 새로운 방식의 두 상품에 대한 우려의 목소리도 나온다. 신한글로벌액티브리츠는 실물자산과 펀드를 함께 운용하던 기존 리츠에 비해 운용 결정권이 부족하다는 지적이다.
이에 대해 신한리츠운용 관계자는 "기존 리츠들이 투자했던 해외 부동산에서 손실이 발생한 것은 결국 전문성과 현지 이해도가 부족했던 것"이라며 "오히려 해외 운용사들이 국내 운용사보다 더 나은 수익률을 기록할 것으로 기대한다"고 말했다.
이어 "만약 최초 투자한 펀드에서 일부 손실이 발생한다고 하더라도 이를 환매하고 27개가 넘는 개방형 펀드 중 수익률이 좋은 인덱스로 갈아타는 '리밸런싱'이 가능하다"며 "실물자산을 처분하거나, 새로운 임대인을 찾아야 하는 기존 상장리츠보다 오히려 원활한 운용이 가능하다"고 강조했다.
사모리츠에 참여하는 리얼바이의 경우 투자 참여자들이 해당 펀드에서 의사결정을 행사하기 어려울 수 있다는 지적이다. 리얼바이는 투자자들의 의견을 모아 목소리를 낼 수 있다고 설명했지만, 투자금이 10% 미만인 만큼 대형 기관 투자자의 결정에 따를 수밖에 없다는 것이다.
특히 리츠에서 투자한 부동산에서 손실이 발생할 경우 개인이 투자한 상장리츠에서는 '손절'이 가능하지만, 사모리츠의 경우 손실을 그대로 반영할 수밖에 없다. 또 최초 약정 기간이 지났지만 기관이 이를 처분하지 않고 리파이낸싱을 통해 재연장을 결정할 경우 매각차익 수당도 기대하기 어렵다.
이에 대해 리얼바이 관계자는 "개인 투자자들의 목소리가 사모리츠 기관 투자자에게 전달될 수 있도록 중간자 역할을 할 것"이라고 말했다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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