부동산 경기 하락과 고금리의 여파로 지난해 부동산 사모펀드 설정이 급감해 지난 14년래 최저 수준을 기록했다는 분석이 나왔다.
상업용 부동산 서비스기업 서울프라퍼티인사이트(SPI)가 23일 발간한 'SPI 한국 부동산 사모펀드 마켓 인사이트' 보고서에 따르면, 지난 2010년부터 2024년 1분기까지 설정된 부동산 사모펀드의 수는 약 2700개 이상이다. 이 중 약 61%가 국내 자산에 투자된 사모펀드였다.
부동산 사모펀드 시장은 꾸준히 성장하며 지난 2019년에는 국내외에서 신규 펀드 설정 규모가 최고 수준을 기록했다. 2020년 코로나 팬데믹으로 인해 해외 자산에 대한 투자심리가 위축됐지만, 국내 사모펀드 시장은 견조하게 투자가 이뤄졌다. 특히 2021년에는 국내 물류센터 개발·투자가 급증하며 일부 섹터에 기관투자가 집중되는 현상이 보였다.
그러나 2022년 이후로 사모펀드 설정이 감소 추세를 보이고, 지난해에는 전년 대비 46% 하락해, 해당 기간내 최저 수준을 기록했다. 올해 1분기 동안 설정된 펀드 수는 총 33개로, 전년 동기 대비 비슷한 추이를 유지하고 있다.
과거 손실 가능성 때문에 기관 투자자들이 꺼리던 개발 사모펀드는 2020년 이후 투자 가능한 실물 우량 물건이 부족해지고 높은 개발 기대수익을 기대할 수 있게 됨에 따라 크게 증가했다. 운용사·증권사 내 개발 전문인력들이 배치되고 브릿지론·프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 대출펀드를 취급하는 기관 투자자도 늘었다.
그러다 지난해 높은 재조달금리의 부담, 원자재값 등 공사비 급등, 늘어난 공사기간으로 인해 개발 관련 펀드의 수가 급감한 것으로 조사됐다. 현재 개발펀드는 실물에 투자한 펀드 대비 평균 30% 내외 수준으로 설정되는 추세다.
섹터별로 살펴보면, 새로운 '니치(틈새) 섹터'인 데이터센터의 경우 기존 실물 데이터센터를 매입하는 경우는 극히 제한적으로, 다수는 신규 개발 데이터센터에 투자하는 방식이 주를 이루고 있다. 지난 2010년 이후 가장 많은 투자가 이루어진 섹터는 오피스다. 국내외 오피스에 대한 사모펀드 투자 자산 수는 560개 이상으로 집계됐다.
물류의 경우 2016년 이전에는 리테일이나 호텔 섹터보다 불확실성이 높았고 우량 물건의 부 재로 인해 기관 투자자의 진입이 어려웠다. 그러나 최근 몇 년 동안 이커머스의 급성장, 신축 물류센터의 공급 부족, 수도권 인근의 높은 임차 수요 등으로 인해 국내 물류센터에 대한 기관 투자가 집중됐다. 호텔과 기숙사 섹터는 국내 대비 해외 사모펀드 비율이 더 높은데, 특히 해외 호텔을 담은 사모펀드의 경우 대부분이 미주에 위치한 대출 펀드 형태다.
운용사별로 살펴보면 2020년부터 올해 1분기까지 누적 설정 사모펀드 수 기준 1위는 이지스자산운용으로 이어 마스턴투자운용, 삼성SRA자산운용이 뒤를 따랐고, 올해 1분기 가장 많은 사모펀드를 설정한 운용사는 하나대체투자자산운용(6개)와 코람코자산운용(5개) 등이었다.
김정은 SPI 대표는 "부동산 사모펀드 시장은 꾸준히 규모가 확대됐지만, 고금리로 인한 조달금리 상승으로 사모펀드 설정이 감소 추세를 보이고 있다"고 전했다.
SPI는 현재 약 40개 운용사의 3000여개 사모펀드(중복펀드 제외)를 대상으로 데이터를 수집, 분석해 SPI 사모펀드 정보 시스템을 서비스하고 있다. 이를 통해 각 사모펀드의 섹터, 투자전략, 설정원본액, 설정일, 투자자산, 투자자산 주소, 운용기간, 운용자산 규모(AUM ) 등 중요 정보를 살펴볼 수 있다.
