부동산원, 1월 임대수익률 5.3%
전세 사기로 '월세' 수요 늘어나
1·10 부동산 대책 훈풍도 한몫
이자부담에 역마진 볼 수도 있어
오피스텔이 오랜 불황 끝에 과거 주택 가격 상승기의 수익률을 되찾았다. 지난달 오피스텔 수익률은 최근 3년 이내 최고치를 기록했다. 오피스텔은 중위험·중수익 투자 상품으로 주목받고 있다. 하지만 전문가들은 여전한 고금리에 환금성이 낮아 자칫 역마진이 날 수 있다는 점에 유의해야 한다고 조언했다.
3일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 전국 오피스텔 임대 수익률은 연 5.27%를 기록하며 3년여만에 5%대를 회복했다. 지난 2020년 7월 4.75%로 수익률이 떨어진 후 3년 반 만이다.
오피스텔 임대료가 가파르게 오른 탓이다. 부동산원에 따르면 지난해 5월까지 마이너스 변동률(-0.01%)을 기록했던 오피스텔 월세가격지수는 6월 0.03% 상승한 후 지난달(0.07%)까지 7개월 연속 상승세를 이어갔다.
최근 시중 금리가 고점을 찍고 내림세를 보이면서 오피스텔 수익률이 현재의 금리 수준을 상쇄하는 모습이다. 지난달 은행권 주택담보대출 평균 금리는 2022년 5월 이후 최저 수준인 3%대(3.99%)로 떨어졌다. 지난해 11월 이후 3개월 연속 하락하는 추세다.
오피스텔 임대료가 오른 것은 대규모 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되면서 비아파트 월세 수요가 늘어난 데 따른 것으로 분석된다. '깡통전세'나 역전세(계약 가격보다 전셋값 하락) 사례가 늘어나면서 '전세 포비아(공포)'라는 말까지 나올 정도로 월세 선호 심리는 강해졌다. 부동산정보업체 부동산R114 에 따르면 지난해 수도권 비아파트 신규 임대차 계약에서 월세 계약건은 전체의 67.8%에 달했다.
수급 불균형도 오피스텔 월세 가격 상승을 부추겼다. 수요가 커지는 중에 오피스텔 분양은 갈수록 줄어든 것이다. 부동산R114에 따르면 2021년 5만6724실까지 분양됐던 오피스텔은 2022년 약 2만6500실로 급감했고, 2023년은 1만6300실까지 줄었다.
정부의 '1·10 부동산 대책' 발표도 오피스텔 시장에 기대감을 불어넣었다. 올해부터 2년간 준공되는 전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원, 지방 3억원 이하) 오피스텔을 최초 구입할 때 취득세가 최대 50% 감면된다. 또 해당 오피스텔은 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정시 주택수에서 제외하기로 했다.
서울 서대문구 K공인중개업소는 "도심의 경우 1·2인 가구 등 월 임대수요는 꾸준해 역세권과 직주근접 물건을 잡는다면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다"며 "비교적 적은 투자금으로 시작하는 중수익 상품 정도로 접근하는 것이 바람직하다"고 말했다.
하지만 5%대 수익률을 바라고 쉽게 오피스텔 투자에 접근하는 것은 금물이라는 지적도 여전하다. 매매 가격 하락으로 시세 차익을 보기는 어렵고 이자 부담에 자칫 역마진을 볼 수 있기 때문이다. 오피스텔 매매가격지수는 2022년 6월 이후 지난달까지 1년 8개월 연속 하락했다.
업계의 다른 관계자는 "오피스텔은 기본적으로 매매가 수월치 않아 환금성이 떨어지는 상품"이라면서 "수익률이 높아진 것도 수익률 계산 시 분모인 투자금(매매가격)이 1년 반 넘게 내려가면서 높아진 것"이라고 설명했다. 그는 "통상 부동산은 수익률 상승을 계기로 매매가가 되살아나기도 하는데, 가격 변동폭이 크지 않은 오피스텔이 그런 모습을 보일지는 미지수"라고 덧붙였다.
