분양 시기 늦춰야 수익 높아져
강남, 고분양가에도 완판 자신감
강남, 고분양가에도 완판 자신감
하지만 최근 강남 재건축 시장을 중심으로 선분양단지가 자취를 감추고 있어 관심이 집중된다.
26일 건설산업연구원 통계에 따르면, 작년 전국 아파트 중 건축공정률 80%를 넘긴 뒤 입주자를 모집하는 후(後)분양 사업지의 비율은 16.2%(추정)다. 전년인 2022년(8.3%)에 비해 1년새 2배 가량 상승한 것이다.
시장 불확실성으로 분양 시기를 조율하는 단지들이 늘어나기도 했고 안전을 이유로 후분양제를 선호하는 소비자들도 늘어났다. 특히 지난해 아파트 건설현장의 지하주차장이 무너지면서 드러난 부실 시공 사태가 선분양제에 대한 공분을 일으켰다. 실제로 선분양 단지의 입주예정자는 하자를 미리 확인할 수도 없고 사업 시행자의 부도 등으로 공사가 중단될 수 있는 위험도 감내해야 한다. 잠재된 위험성 때문에 청약 수요도 대형 건설사로만 쏠리는 단점도 있다.
선분양의 장점 또한 뚜렷하다. 아파트를 짓는 건설사 입장에서는 입주자들에게 받은 계약금과 중도금으로 공사대금을 확보할 수 있고, 수분양자에게는 공사비에 대한 이자 등이 반영된 후분양가 대비 낮은 분양가와 중도금·잔금 등의 납부 일정이 상대적으로 여유있다는 점이 유리했다.
그렇지만 강남 재건축 단지들이 줄줄이 후분양을 택한 데는 다른 사정이 있었다. 강남 3구(서초·강남·송파)는 시세보다 낮게 분양가를 책정해야 하는 '분양가 상한제' 적용 지역이기 때문에 조금이라도 분양 시기를 늦춰야 수익을 높일 수 있다는 계산에서다. 공사기간동안 추가 비용을 더해 분양시기에 분양가를 높일 수도 있고 상한가 규제가 해제될 가능성도 있다. 이들 단지는 분양가가 당초 예상보다 높아지더라도 '완판'에 성공할 수 있다는 자신감도 있다.
최근 분양한 서울 서초구 신반포 4지구 재개발 아파트 '메이플 자이'도 이미 2021년 11월 착공한 후분양 단지다. 같은 서초구 신반포15차 재건축인 래미안 원펜타스도 이르면 3월 분양을 앞두고 있지만, 준공은 올해 6월 마칠 예정이다. 분양 이후 3개월이면 입주가 가능한 후분양 단지다.
서초구 반포주공 1단지 3주구 '래미안 트리니원'도 후분양으로 진행 중이고, 서초구 방배동 신동아 아파트 재건축' 오티에르 방배'도 후분양으로 일정에 들어갔다. 서초구 방배5구역 '디에이치 방배'도 이미 착공에 들어갔지만 아직 분양 일정은 시작하지 않았다. 오는 2025년 9월과 11월 각각 입주가 예정된 방배 '래미안 원페를라'와 강남구 청담삼익 재건축 단지인 '청담르엘'도 아직 분양 소식을 전하지 않고 있다.
하지만 올해 강남 이외 지역에서 후분양에 나선 단지들의 청약 성적표는 좋지 못하다. 서울 동작구 상도11구역을 재개발한 '상도 푸르지오 클라베뉴'는 지난해 9월 실시한 본청약에서 전타입 1순위 마감에 성공했지만 계약 포기가 속출해 올해 임의공급을 세차례 실시했다. 경기 광명시 광명2구역 '트리우스광명'은 지난해 10월 후분양으로 전환했지만 분양이 발생해 올해 임의공급을 실시해야 했다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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